Năm 2020 giá đất nền tăng ở một số khu vực
Ngày 9.1, thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết trong năm 2019 tổng số giao dịch thành công trong lĩnh vực bất động sản khoảng 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018.
Mặc dù giao dịch giảm nhưng theo Bộ Xây dựng, những tháng cuối năm 2019 giá bất động sản lại có chiều hướng tăng. Trong đó, giá căn hộ chung cư quý 4/2019 tại Hà Nội tăng khoảng 0,54% so với cùng kỳ, giá nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 3% so với cùng kỳ năm 2018. Tại TP.HCM: giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,52% so với cùng kỳ, giá nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 9% so với cùng kỳ.
Cũng theo Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản quý 3/2019 là 486.683 tỉ đồng, duy trì ổn định so với năm 2018.
Trên cơ sở đánh giá, dự báo các yếu tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng dự báo thị trường bất động sản đến năm 2020 ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng bất động sản”. Nhưng có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại các dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.
Thị trường cũng có thể sụt giảm ở một số phân khúc do cung cầu hoặc không có các giải pháp hiệu quả tháo gỡ khó khăn cho một số dự án bất động sản, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM.
Bất động sản 2020 sẽ tìm vốn ở đâu?
Vốn tín dụng từ ngân hàng chảy vào bất động sản sẽ được siết chặt hơn trong năm 2020, và động thái này được dự báo sẽ gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng đây chưa hẳn là yếu tố mang tính quyết định.
Đó là nhận định được nhiều chuyên gia đưa ra trong hội thảo "Dòng tiền bất động sản 2020" do kênh FBNC phối hợp với Công ty Cổ phẩn Tổng Đài Địa ốc Việt Nam vừa tổ chức mới đây tại TP.HCM.
Theo Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.
Động thái siết van tín dụng của ngân hàng đối với bất động sản đã gây ra những tranh luận trái chiều. Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng do hàng loạt dự án đang nằm trong diện rà soát pháp lý không thể triển khai. Trong bối cảnh đó, nếu dòng tiền cho thị trường bị thắt lại sẽ khiến cho doanh nghiệp khó khăn lại càng chồng chất, thị trường có nguy cơ đứng bánh.
Tuy nhiên, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, chuyên gia kinh tế, cho rằng không phải doanh nghiệp nào cũng chịu tác động từ việc dòng vốn từ nhà băng siết lại.
Ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng, Trưởng cơ quan đại diện UBCKNN tại TP.HCM, cho biết doanh nghiệp có nhiều cách để tạo nguồn vốn thay vì chỉ chăm chăm vào tín dụng từ ngân hàng. Một trong số đó là huy động từ thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, số liệu thống kê Việt Nam hiện có khoảng 10.000 doanh nghiệp bất động sản nhưng chỉ có hơn 100 công ty niêm yết.
Đối với các doanh nghiệp chưa niêm yết thì có thể dùng nhiều hình thức phát hành trái phiếu chuyển đổi sang cổ phần, phát hành trái phiếu kèm quyền mua nhà hay nhiều biện pháp khác.
Tuy nhiên, ông Năng khuyến cáo các doanh nghiệp cần tính toán cẩn trọng, đặc biệt liên quan đến lãi suất. Không phải cứ đẩy lãi suất lên cao là huy động vốn dễ dàng mà đây có thể là rủi ro rất lớn cho doanh nghiệp vì xu hướng hiện nay ngân hàng nhà nước đang kéo giảm lãi suất xuống.
Ông Lê Thành Trung, Phó tổng giám đốc HDBank, nhận định dù có lúc trầm, lúc sôi động song bất động sản là một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế, chỉ sau thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, nếu so về mức độ ảnh hưởng, lan tỏa thì có thể hơn cả thị trường chứng khoán.
Phó tổng HDBank cho rằng, cần có cái nhìn lạc quan về thị trường bất động sản cũng như Thông tư 22. Thay vì cứ nghĩ “siết tín dụng” theo hướng tiêu cực thì đây lại là một bước đi cần thiết và thông minh để xây dựng một thị trường an toàn và lành mạnh nhất.
Những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản 2020 đang giảm tốc
Sáng ngày 9/1, Hội môi giới bất động sản Việt Nam đã tổ chức họp báo thị trường BĐS quý 4/2019. Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới đánh giá tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang) và nhiều tỉnh thành trên cả nước, nguồn cung mới từ các dự án BĐS đô thị và nhà ở sụt giảm mạnh. Trong đó nguyên nhân chính được xác định là việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định Pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai….tại các dự án.
Cùng với nguồn cung giảm mạnh, lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh bởi nguyên nhân: Hệ lụy từ lượng cung sụt giảm, giá BĐS có chiều hướng tăng, tín dụng cho vay kinh doanh BĐS bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ. Bên cạnh đó, tâm lý e ngại lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường BĐS xuất hiện nhiều dự án BĐS không phù hợp với quy định pháp luật. Trong khi đó nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng.
Ngoài ra cũng theo ông Đính, khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước.
"Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: Đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá lớn hơn 50triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn)….", ông Đính khẳng định.
Đánh giá về thị trường BĐS năm 2020, ông Đính cho rằng kinh tế Việt Nam tiếp tục ổn định và duy trì đà tăng trưởng lực cầu về đầu tư và mua sắm nhà ở sẽ tiếp tục được duy trì. Nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường. Lượng dự án BĐS đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả 2 địa phương này vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án BĐS mới. Giá nhà ở và đất đai có thể sẽ tiếp tục tăng. Nhưng lực tăng sẽ không mạnh vì sự khan hiếm chỉ là tạm thời.
Bên cạnh đó, động thái siết chặt hơn tín dụng vào BĐS chắc chắn sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp BĐS nhỏ và vừa bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dựng từ ngân hàng. Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ diễn ra sôi động trong năm 2020. Mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020, nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm.
Theo ông Đính, đầu tư đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển. Địa phương nào sớm hoàn thành công cuộc rà soát, thanh kiểm tra việc phát triển các dự án BĐS chắc chắn sẽ tận dụng tốt cơ hội để thu hút mạnh các nhà đầu tư trên cả nước về với địa phương mình và ngược lại.
Sự thanh lọc thị trường sẽ diễn ra rất mạnh, thị trường chỉ còn tồn tại những Doanh nghiệp BĐS lớn mạnh, có tiềm năng thực sự. Năm 2020, nguồn cung khan hiếm sẽ tao ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới BĐS. Có thể sẽ có nhiều doanh nghiệp và môi giới BĐS không thể trụ lại với nghề nghiệp.
Năm 2020: Nở rộ xu hướng đầu tư bất động sản tỉnh lẻ
Bước sang năm 2020, thị trường bất động sản tỉnh lẻ sẽ tiếp tục có sự sàng lọc, các dự án chưa đủ điều kiện mở bán sẽ nhường sân cho các dự án có pháp lý minh bạch, được đầu tư bài bản, chất lượng...
Nhìn lại năm 2019, giới doanh nghiệp và nghiên cứu thị trường đều nhận định rằng đây sẽ là một năm sôi động của thị trường bất động sản tỉnh phía Nam, trừ TP. HCM.
Kết thúc năm 2019 đã có nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc “chuyên trị” bất động sản tỉnh lẻ bị cơ quan cảnh sát điều tra, khởi tố, bắt giam. Hàng loạt công ty môi giới nhỏ có trụ sở tại TP. HCM đã tìm về các địa phương lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu… mua đất nông nghiệp rồi vẽ dự án phân lô, tạo ra cảnh hỗn độn và đẩy giá đất lên cao. Trong khi đó, năm 2019 đòn bẩy cho thị trường tỉnh lẻ là hạ tầng giao thông kết nối các địa phương này với TP. HCM lại chưa được hiện thực hóa bằng những dự án hiện hữu.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, thị trường bất động sản tỉnh lẻ năm 2020 sẽ tiếp tục có sự sàng lọc, các dự án chưa đủ điều kiện mở bán sẽ nhường sân cho các dự án có pháp lý minh bạch, được đầu tư bài bản, chất lượng.
Một điểm đáng chú ý ở thị trường tỉnh lẻ đó là các phân khúc như bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở cao cấp cho chuyên gia sẽ tăng theo nhu cầu, do tác động gián tiếp của căng thẳng thương mại Mỹ - Trung khiến Việt Nam trở thành lựa chọn mới của các doanh nghiệp sản xuất quốc tế. Thị trường tỉnh lẻ sẽ xuất hiện thêm các khu đô thị quy mô lớn từ hàng chục đến hàng trăm héc-ta. Đồng Nai, Bình Dương, Long An và Tây Nam Bộ sẽ là những thị trường quyết định nguồn cung lớn trong năm 2020.
Dự báo giá thuê văn phòng tại TP.HCM tiếp tục tăng
Từ năm 2020 đến hết năm 2022, thị trường văn phòng Tp.HCM dự kiến sẽ có thêm hơn 350.000m2
Theo CBRE Việt Nam, với làn sóng nguồn cung mới trong các năm tiếp theo, tỷ lệ trống Hạng A khu vực trung tâm trong năm 2020 đến 2022 được dự kiến sẽ lần lượt chạm mốc 5,9%, 6,3% và 16,7%. Ngược lại, tỷ lệ trống Hạng B trong cùng kì sẽ giảm xuống lần lượt là 8,6%; 3,6% và 4,4%.
Về tốc độ tăng giá, giá thuê Hạng A khu trung tâm sẽ tiếp tục tăng từ năm 2020 đến năm 2022 với tốc độ tăng trung bình lần lượt là 1,4%; 3,5% và 6,5%. Bên cạnh đó, với cơ hội tăng giá còn nhiều, giá thuê trung bình Hạng B dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao hơn trong các năm tới. Cụ thể, từ năm 2020 tới hết năm 2022, giá thuê phân khúc này dự đoán sẽ tăng trung bình là 8% mỗi năm.
Nhìn chung, tình hình hoạt động của thị trường trong năm 2019, đặc biệt đối với phân khúc Hạng A, ổn định hơn năm 2018. Giá thuê của cả hai Hạng A & B vẫn tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng trưởng với tỷ lệ tăng trung bình lần lượt là 5,9% và 5,7% trong 5 năm qua.
Xử lý nghiêm chủ đầu tư không thực hiện đúng quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Tính đến tháng 1/2020, cả nước đã hoàn thành 207 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn, với tổng diện tích hơn 4.290.500 m2...
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 1/2020 trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 207 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn, với tổng diện tích hơn 4.290.500 m2; đang tiếp tục triển khai 220 dự án với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn, tổng diện tích khoảng 8.982.000 m2.
Riêng trong năm 2019, Bộ đã hoàn thành 9 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, quy mô khoảng 4.110 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 205.500 m2
Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, kết quả này chưa đạt yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 (đạt khoảng 34,3% so với mục tiêu đã đề ra trong Chiến lược phấn đấu đến năm 2020 là xây dựng 12.500.000 m2 nhà ở xã hội).
Bộ Xây dựng cho biết, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ đã có báo cáo về tình hình quy hoạch và khai thác sử dụng quỹ đất đô thị dành để phát triển nhà ở xã hội.
Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố quan tâm, chỉ đạo phát triển nhà ở xã hội; sử dụng đúng khoản tiền các chủ đầu tư nộp tương đương giá trị quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; giao Bộ Xây dựng thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các chủ đầu tư không thực hiện đúng theo quy định; sửa đổi, bổ sung Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Giá căn hộ tiếp tục leo thang
TP HCM Năm 2019 giá căn hộ tăng bình quân 15-20% và nhiều khả năng tiếp tục xu hướng đi lên trong 12 tháng tới.
DKRA Việt Nam vừa công bố báo cáo diễn biến thị trường căn hộ tại TP HCM với đà tăng giá mạnh mẽ trong năm qua do áp lực nguồn cung bị hạn chế.
Giá bán sơ cấp các dự án căn hộ được chủ đầu tư đưa ra thị trường liên tục tăng mạnh trong năm qua với mức tăng dao động trung bình 15-20% so với mặt bằng chung của thị trường. Đà tăng giá diễn ra ở mọi phân khúc nhưng căn hộ cao cấp và hạng sang có mức tăng mạnh hơn, có những dự án vọt lên đến 25-30% so với mặt bằng giá trong khu vực, thậm chí cao hơn.
Hiện tượng độc quyền khi rổ hàng hạn chế khiến các chủ đầu tư áp đặt mức giá bán cao khiến thị trường liên tục xuất hiện mặt bằng giá mới. Trong năm 2020 nhiều khả năng giá căn hộ tiếp tục leo thang.
Pháp lý các dự án nhà ở kéo dài đang trở thành rào cản khiến nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh trong năm đồng thời là mức thấp nhất trong 4 năm trở lại đây. Toàn thị trường có 47 dự án được mở bán trong năm 2019, cung cấp khoảng 24.514 căn hộ, bằng 64% nguồn cung năm ngoái. Đây là năm ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay.
Do không có hàng hóa mới, giao dịch căn hộ sắp và đã bàn giao trên thị trường thứ cấp khá tốt, nhất là giai đoạn đầu năm. Các căn hộ ở vùng giá trên dưới 2 tỷ đồng một căn, 2 phòng ngủ được giao dịch nhiều trên thị trường thứ cấp.
DKRA dự báo trong năm 2020 nguồn cung nhà chung cư có thể sẽ duy trì ở mức tương đương năm 2019 tập trung ở các dự án có quy mô lớn, tập trung chủ yếu tại khu Đông và khu Nam. Loại hình căn hộ hạng A (cao cấp) và hạng B (trung cấp) vẫn dẫn dắt thị trường, căn hộ hạng C (bình dân, giá rẻ) khan hiếm. Rổ hàng căn hộ hạng sang có thể tăng mạnh trong năm 2020 và mở rộng phạm vi ra các khu vực quận 4 và quận 10.
Phổ biến tình trạng khai hai giá khi mua bán bất động sản để né thuế
Chi Cục thuế quận 10, TP. HCM vừa có văn bản đề nghị Đội Cảnh sát điều tra tội phạm về trật tự quản lý kinh tế và chức vụ, Công an quận 10 điều tra về hành vi có dấu hiệu trốn thuế khi mua bán căn hộ chung cư giữa 2 cá nhân.
Cụ thể, hai cá nhân này đồng ý chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại tầng 29 Toà tháp Jasmine 1 Khu cao tầng thuộc dự án HaDo Centrosa Garden (số 200 đường Ba Tháng Hai, phường 12, quận 10). Đây là dự án do Công ty CP Hà Đô - 756 Sài Gòn (công ty con của Công ty CP Tập đoàn Hà Đô) làm chủ đầu tư.
Giá trị căn hộ này được chủ đầu tư bán ra lúc đầu gần 4,9 tỉ đồng, khách mua đã thanh toán đến đợt 3 với tổng số tiền là 4,6 tỉ đồng. Tuy nhiên, sau đó giá trị chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ nói trên giữa hai cá nhân được lập ngày 19.11.2019 chỉ có 1 tỉ đồng.
Bà Rịa - Vũng Tàu: Duyệt chủ đầu tư dự án chung cư tại Khu đô thị mới Phú Mỹ
UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu vừa ban hành quyết định chấp thuận cho CTCP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu đầu tư dự án Chung cư Phú Mỹ thuộc lô H1 - Khu đô thị mới Phú Mỹ, thị xã Phú Mỹ.
Theo đó, diện tích khu đất xây dựng dự án khoảng 5.990,6 m2 với tổng mức đầu tư 500 tỷ đồng. Phương án tiêu thụ sản phẩm (bán, cho thuê, cho thuê mua), thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản.
Dự án có quy mô 18 tầng nổi, 1 tầng hầm với tổng số 624 căn hộ; quy mô dân số khoảng 2636 người dự kiến sẽ được xây dựng và hoàn thiện trong thời gian 24 tháng kể từ ngày ký Quyết định chủ trương đầu tư.
Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên sắp hoàn thiện ga Nhà hát TP
Gói thầu 1B thuộc dự án tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) được khởi công vào tháng 7-2014 với tổng chiều dài 1.745m (trong đó có ga ngầm Nhà hát TP và ga Ba Son), đến nay đã đạt 80% khối lượng công việc.
Theo Ban quản lý đường sắt đô thị TP.HCM, ga Nhà hát TP là một trong hai ga ngầm của gói thầu 1B, được thiết kế ngầm dài 190m, rộng 26m, gồm bốn tầng.
Tầng 1 có các trang thiết bị phục vụ hành khách như: sảnh đợi, máy bán vé, cổng thu phí tự động, nhà vệ sinh, phòng hướng dẫn thông tin cho hành khách.
Tầng 2 là sân ga, nơi có tàu dừng, đỗ để đón và trả khách. Tầng 3 có trang thiết bị cho nhân viên ga, trung tâm kiểm soát thảm họa, khu vực nghỉ ngơi và các phòng thiết bị điện, máy điều hòa không khí và hệ thống thông gió, phòng cơ điện...
Đến nay, ga Nhà hát TP đã gần kết thúc phần xây dựng kết cấu và đang bắt đầu triển khai gấp rút thi công hoàn thiện cho nhà ga để kịp hoàn thành đưa công trình vào vận hành phục vụ người dân TP theo đúng kế hoạch.
Về tổng thể toàn bộ dự án metro số 1, đến nay đã đạt được khoảng 70% khối lượng công việc. Dự kiến đến năm 2021, tuyến metro số 1 sẽ bắt đầu đưa vào khai thác.
