Làn sóng đầu tư bất động sản đổ về vùng đô thị TP.HCM mở rộng, "nóng" cục bộ ở Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu
Dòng tiền đầu tư bất động sản đang hướng về một số thị trường như Long Thành, Biên Hòa (Đồng Nai), Phú Mỹ (Bà Rịa Vũng Tàu), Phan Thiết (Bình Thuận), Bình Dương...
Làn sóng dịch chuyển đầu tư của các NĐT phía bắc với BĐS phía Nam ngày càng rõ nét. Ảnh: HV
Những nơi này đang chứng kiến thị trường bất động sản phát triển khá sôi động. Trong đó, nhu cầu đầu tư vào phân khúc đất nên, nhà phố, biệt thự tại các dự án khu đô thị mới diễn ra khá sôi động.
Lý do được nhiều chuyên gia trong ngành đánh giá, là khu vực này đang được đầu tư mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, nhất là các tuyến đường cao tốc và sân bay. Khi hoàn thành sẽ hình thành nên một vùng đô thị mới, được xem là sự mở rộng của TP.HCM, kéo theo sức hút về lao động, di dân và nhu cầu của người nước ngoài đến làm việc ở những nơi này do sự phát triển bùng nổ của các nhà máy, khu công nghiệp...
Diễn biến bất ngờ của phân khúc căn hộ TPHCM trên thị trường thứ cấp
Theo ghi nhận, nhiều dự án sắp bàn giao với giá dao động từ 1,8-2,8 tỷ có xu hướng hút khách hơn các dự án vừa mở bán. Nguyên nhân là tâm lý e ngại về mặt pháp lý của khách hàng.
Tâm lý lo sợ “tiền mất tật mang”
Tình trạng nhiều dự án mở bán rầm rộ, huy động vốn đến 70% nhưng chậm bàn giao, có những dự án khởi công từ năm 2010 cho đến nay vẫn chỉ hoàn thiện được phần thô đã khiến nhiều khách hàng có tâm lý e ngại rót tiền vào các dự án vừa mở bán.
Việc đóng tiền theo từng giai đoạn nhưng không nhận được nhà như thời điểm mong muốn cũng khiến nhiều vợ chồng trẻ bị chôn vốn, rơi vào tình cảnh nhà không có mà tiền cũng nằm im bất động trong các khối bê tông.
Nhà ở cho thuê cung không đủ cầu: Do thiếu quỹ đất và ưu đãi vốn
Thực tế có thể thấy, tại các thành phố lớn, chủ trương phát triển nhà ở cho thuê đã có từ rất lâu. Vậy nhưng sau cả chục năm triển khai, số lượng dự án chỉ đếm trên đầu ngón tay. Cung chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ của cầu.
Nghị quyết 01 của Chính phủ về mục tiêu, nhiệm vụ kinh tế 2019, thị trường bất động sản được định hướng phát triển minh bạch và lành mạnh, khuyến khích phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cũng thường xuyên kêu gọi người dân thay đổi tư duy từ sở hữu nhà ở sang ở nhà thuê.
Số lượng dự án nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Thực tế có thể thấy, tại các thành phố lớn, chủ trương phát triển nhà ở cho thuê đã có từ rất lâu. Vậy nhưng sau cả chục năm triển khai, số lượng dự án chỉ đếm trên đầu ngón tay. Cung chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ của cầu.
Giá căn hộ tăng, phân khúc dưới 3 tỷ tại Sài Gòn hút khách
Tình trạng nhiều dự án mở bán căn hộ rầm rộ, huy động vốn đến 70% nhưng chậm bàn giao đã khiến nhiều khách hàng có tâm lý e ngại rót tiền vào các dự án vừa mở bán. Theo đó, nhiều dự án sắp bàn giao với giá dao động từ 1,8 - 2,8 tỷ có xu hướng hút khách hơn các dự án vừa mở bán.
Khách hàng chấp nhận chi mạnh tay cho những dự án có pháp lý rõ ràng
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc mua căn hộ tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai giúp người mua nhà bớt gánh nặng tài chính do có mức giá thấp hơn căn hộ đã hoàn thiện và được thanh toán tiền theo tiến độ.
Tuy nhiên, do thời gian qua có nhiều lùm xùm về tiến độ, chất lượng tại một số dự án nhà ở hình thành trong tương lai nên từ cuối năm 2018, nhiều người mua nhà đã có xu hướng lựa chọn những dự án sắp hoàn thiện hoặc đã bàn giao, dù chấp nhận một mức giá cao hơn so với thời điểm dự án bắt đầu khởi động.
Dù vậy, việc mua được những căn hộ sắp bàn giao với giá vừa tầm cũng không phải là chuyện dễ dàng, đặc biệt là trong thời điểm nguồn cung khan hiếm như hiện nay.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam, việc tìm kiếm được căn hộ sắp bàn giao hoặc đã bàn giao phù hợp với nhu cầu thực tế không dễ, đặc biệt với những đối tượng khách hàng là người trẻ tuổi, các cặp vợ chồng mới cưới. Với các đối tượng này, việc tiếp cận các căn hộ sắp bàn giao sẽ khó khăn, bởi gánh nặng tài chính là rất lớn.
Nguy cơ rủi ro từ việc né thuế khi mua bán nhà đất
Tình trạng người bán nhà đề nghị kê khai giá thấp để giảm tiền thuế khá phổ biến, điều này khiến rủi ro thường được đẩy sang người mua.
Việc giao dịch mua bán nhà đất với tình trạng nhạy cảm để né thuế diễn ra khá phổ biến. Các chuyên gia bất động sản tại TP HCM ước tính, hiện nay có khoảng 25% người dân giao dịch nhà đất kê khai đúng với giá trị thực tế của tài sản, 75% còn lại đang kê khai giá giao dịch dưới mức thị trường, thường thấp hơn rất nhiều lần (phổ biến nhất là 5-10 lần) so với thực tế.
Tình trạng phổ biến hiện nay là bên bán kê khai giá trên bản hợp đồng có công chứng thấp hơn giá trị thật đã được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Lý do là giá này là căn cứ tính thuế, phí phát sinh khi giao dịch thành công. Tuy nhiên, nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột.
Do đó, Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN - Nguyễn Văn Lộc cùng Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, Lương Ngọc Đinh và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong vừa cùng hợp tác ra khuyến cáo về rủi ro của việc này.
Khuyến cáo này cho biết, bên bán luôn đề nghị giá chuyển nhượng tại hợp đồng thấp hơn giá trị thanh toán. Sau này bên mua cũng sẽ trở thành bên bán cho người tiếp theo. Rủi ro nằm ở chỗ, bên mua đồng ý việc kê khai giá thấp là tự nhận vị thế yếu hơn và có khả năng không được pháp luật bảo vệ.
Nếu có xảy ra tranh chấp, bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán. Biên bản viết tay hay biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc xuất trình để chứng minh khi bị điều tra.
Mặt khác, trong trường hợp sau này người mua F2 tiếp tục bán cho người mua kế tiếp F3 và khách hàng F3 muốn giao dịch đúng giá, thì bên bán F2 phải gánh chịu một khoản thuế lớn (thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản).
Tuy biết né thuế là chấp nhận rủi ro, hiện người dân giao dịch nhà đất chỉ kê khai mức giá tượng trưng để giảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Theo ghi nhận từ thị trường, giá trị thực tế được chốt khi giao dịch diễn ra thành công (không thể hiện trong hồ sơ thuế) lớn hơn giá kê khai gấp nhiều lần.
Nhóm luật sư này cũng đề cập đến giải pháp win – win (đôi bên cùng có lợi). Đó là khi nhận đề nghị kê khai "né thuế" từ bên bán, người mua hãy mạnh dạn yêu cầu kê khai đúng giá, nếu gặp gánh nặng về tiền thuế quá cao, đôi bên cùng thỏa thuận chia sẻ khoản phát sinh này.
Đất 'vàng' giao cho doanh nghiệp giá bèo
Hàng chục khu “đất vàng” tại huyện Cam Lâm, TP Nha Trang và Cam Ranh được tỉnh Khánh Hòa chỉ định nhà đầu tư không qua đấu thầu, không đấu giá đất theo hình thức hợp đồng BT. Theo UBKT Trung ương, các dự án thực hiện theo hợp đồng BT tại tỉnh này làm thất thoát rất lớn cho ngân sách nhà nước.
Để chuyển Trường Chính trị Khánh Hòa ra ngoại ô, tỉnh Khánh Hòa đổi gần 7.400 m2 “đất vàng” cho CTCP Thanh Yến để làm dự án BT.
Theo giấy chứng nhận đầu tư cấp ngày 30/6/2015 do Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Chiến Thắng ký, dự án BT xây dựng Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa phải đổi gần 7.400m2 “đất vàng” tại số 1 Trần Hưng Đạo (TP Nha Trang) cho chủ đầu tư là Công ty CP Thanh Yến.
Theo đó, công ty này được phép sử dụng khu “đất vàng” để xây dựng Khu phức hợp thương mại - khách sạn - nhà ở chung cư - Nha Trang Center 2 (Dự án Gold Coast). Đây là vị trí rất đắc địa, có 2 mặt tiền đường Lý Tự Trọng và Trần Hưng Đạo, cách biển khoảng 100m (trước đây là đất của Trường Chính trị Khánh Hòa).
Theo thiết kế được phê duyệt, dự án được phép đầu tư Trung tâm thương mại dịch vụ từ tầng 1-13 với diện tích xây dựng trên 60.200m2; khối tháp từ tầng 14 - 41 với diện tích sàn trên 70.200m2 gồm 920 căn hộ khách sạn. Tháng 11/2015, dự án được UBND tỉnh Khánh Hòa thống nhất điều chỉnh cho phép nâng lên 44 tầng.
Chiêu lừa tráo sổ đỏ khi xem giấy tờ mua nhà
Kẻ gian xin bản phô tô sổ đỏ, sau đó về làm giả rồi quay lại xin xem bản chính và tráo lấy sổ đỏ thật.
Ông Trần Anh Kiệt (ngụ phường 17, quận Bình Thạnh, TP.HCM) là nạn nhân trong vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản và làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức. Hiện sổ đỏ nhà ông đang là vật chứng trong vụ án nên ông chưa được nhận lại để làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng.
Ông Trần Anh Kiệt nói không biết khi nào thì ông được trả lại sổ đỏ để giao dịch mua bán nhà.
Condotel, khách sạn cao tầng chen chúc dọc bờ biển Nha Trang
Cùng sự bùng nổ của condotel, số lượng khách sạn tại Nha Trang tăng đột biến. Nhiều công trình cao tầng chen chúc, tạo sự ngột ngạt, thiếu không gian xanh tại thành phố biển.
Những năm gần đây, khu vực ven biển trung tâm thành phố Nha Trang chứng kiến sự bùng nổ các dự án condotel cao tầng. Các dự án nằm chủ yếu dọc bờ biển, trên con đường Trần Phú và Phạm Văn Đồng với mật độ dày đặc, chiếm những vị trí đẹp nhất nhìn ra vịnh Nha Trang.
