Nhận định về thị trường bất động sản 2022, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, những yếu tố lợi thế của bất động sản Việt Nam vẫn đang giữ nguyên trong dài hạn từ tốc độ đô thị hóa, dân số tăng, kinh tế phát triển, hạ tầng liên tục được đẩy mạnh. Việt Nam là một điểm đến hứa hẹn của dòng tiền đầu tư thế giới năm 2022 khi các thị trường xung quanh nóng lên hoặc bất ổn chính trị. Gói kích thích nền kinh tế đang trông đợi được tung ra cùng với chính sách tín dụng có điều chỉnh, các chính sách quản lý thị trường, quản lý dữ liệu thị trường… được tập trung, hứa hẹn năm 2022 sẽ có nhiều tín hiệu tích cực.
Ông Đính nhấn mạnh dự kiến nguồn cung mới trong 2022 sẽ tăng so với 2021. Tăng trưởng chung cả thị trường sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn bởi các cơ chế, chính sách. Phân khúc cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp thụ tốt, do phù hợp hơn với nhu cầu tài sản trú ẩn, tương ứng là giá khu vực này sẽ tiếp tục tăng, tuy có thể không còn mạnh như giai đoạn trước. Ngoài ra, giá căn hộ bình dân và có thể cả trung cấp sẽ tăng chậm hơn, để duy trì lượng hấp thụ. Kiểm soát dịch bệnh và từng bước mở cửa lại du lịch là tiền đề để bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản du lịch sẽ là điểm sáng hấp dẫn đầu tư của năm 2022, với vai trò tiên phong trong thúc đẩy đô thị hóa.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế - nhận định: “Năm 2022 kinh tế dự báo sẽ phục hồi nhanh, khi Chính phủ thực hiện tốt chương trình phục hồi kinh tế, trong đó có gói tín dụng về nhà ở xã hội được đề xuất là 65.000 tỷ đồng; chiến lược phát triển nhà ở Bộ Xây dựng đang gấp rút hoàn thành trình Chính phủ phê duyệt; đầu tư công, đặc biệt vấn đề pháp lý được tháo gỡ mạnh thời gian qua, sắp tới sẽ sửa đổi Luật Đất đai. Chính phủ cũng đang sửa nghị định về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp… những điều đó sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS năm 2022 và giá nhà ở sẽ điều chỉnh về mức hợp lý hơn” .
Loạt yếu tố có thể tác động mạnh đến BĐS năm 2022
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản được kỳ vọng được phục hồi từ năm 2022 và có sự chuyển động gia tăng nhờ nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ. Cùng với đó, lãi suất vay mua nhà thấp sẽ giúp củng cố quyết định mua nhà. Đặc biệt, nguồn cung mới sẽ hồi phục ấn tượng nhờ nới lỏng pháp lý.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan nhận định, nhu cầu đầu tư BĐS của người dân trong năm 2022 vẫn rất lớn. Theo một cuộc khảo sát được thực hiện bởi đơn vị này, 92% người phản hồi cho biết sẽ tiếp tục đầu tư BĐS trong năm sau; 77% có mong muốn mua thêm nhà đất và 44% chọn mua BĐS trong 1 - 2 năm tới. Xu hướng chung của người mua BĐS ở thực gắn liền với các tiêu chí như gần nơi làm việc, trường học, bệnh viện, tiện kinh doanh... Do đó, khi lựa chọn đầu tư, nhà đầu tư cũng cần đáp ứng các tiêu chí này để có thanh khoản tốt.
Năm 2022, thị trường BĐS được kỳ vọng bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở nói riêng luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2021.
Trong đó, phân khúc BĐS nhà ở sẽ phụ thuộc vào tình hình hoạt động của các chủ đầu tư và việc ra mắt các dự án nhà ở mới. Nếu thiếu hụt những dự án BĐS, nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư sẽ ngày càng lớn.
Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn tìm mua những nhà phố, nhà lẻ, đây chính là cách mà họ đầu tư. Như vậy, đối với các nhà phát triển BĐS, khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu, mà là các thủ tục pháp lý. Từ những yếu tố trên, mặc dù 2021 là một năm đầy khó khăn nhưng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, và thị trường nói chung vẫn giữ ở mức ổn định.
Đưa ra dự báo về triển vọng năm 2022 đối với ngành xây dựng, chuyên gia SSI nhấn mạnh đến những yếu tố hỗ trợ từ thị trường BĐS. Bởi nguồn cung của thị trường BĐS là cơ sở cho những giá trị hợp đồng mới của ngành xây dựng.
Theo đó, chuyên gia SSI cho biết sẽ tiếp tục theo dõi việc sửa đổi luật để hỗ trợ thị trường BĐS nhà ở trong thời gian sắp tới.
Cụ thể như Luật Đất đai sẽ sửa đổi trong năm nay, trước khi hoàn thành vào tháng 5/2023. Các điểm sửa đổi kỳ vọng sẽ có quy định cụ thể về hệ số đền bù giá đất nhằm giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, theo Luật Đầu tư 2020, các dự án sau đây phải có sự chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ Tướng Chính phủ: Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị.
Thị trường đang kỳ vọng những thay đổi về một số quy định về phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho UBND cấp tỉnh.
Ngoài ra, Luật Nhà ở 2014 vẫn chưa quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Theo chuyên gia SSI, điều này có thể hạn chế các dự án BĐS nhà ở tiềm năng trong tương lai.
Đánh giá về rủi ro giảm giá, SSI Research cho biết lạm phát cao có thể dẫn đến lãi suất cho vay tăng. Điều này có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của chủ đầu tư BĐS và thu nhập của người mua nhà.
Qua đó có thể ảnh hưởng tiến độ mở bán của các chủ đầu tư dự án và đồng thời ảnh hưởng tình hình ký mới của các công ty xây dựng.
Thêm nữa, lãi suất cho vay tăng cao cũng tác động đến gánh nặng lãi vay đối với các công ty xây dựng có dùng vốn vay.
Cũng theo nhóm nghiên cứu, Thông tư 16/2021/TT-NHNN vừa công bố có thể ảnh hưởng đến thị trường BĐS.
Cụ thể, các tổ chức tín dụng sẽ không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành với mục đích tái cơ cấu nợ, góp vốn/mua cổ phần tại các doanh nghiệp khác cũng như tăng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát hành. Điều này có thể có tác động ngắn hạn đến các chủ đầu tư BĐS có dòng tiền kém.
Đà tăng giá của bất động sản năm 2022
Nhận định về thị trường địa ốc năm 2022, các chuyên gia cho rằng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng cao trong năm nay.
Báo cáo thị trường BĐS quý IV/2021 của Chợ Tốt Nhà cho thấy, nhu cầu tìm mua đất nền và đất thổ cư ở hầu hết các tỉnh/thành trọng điểm đều có sức bật sau dịch. Những thị trường là các tỉnh vệ tinh của TP.HCM có sự gia tăng về số lượt tìm mua đất, với lượt tìm kiếm sau dịch cao hơn cả giai đoạn trước giãn cách, như: Bà Rịa - Vũng Tàu (tăng 182% so với quý III) và Đồng Nai (tăng 134% so với quý IV). Cùng với nhu cầu tăng cao thì giá đất thổ cư ở các địa phương này cũng tăng từ 2% - 6%.
Tại TP.HCM, 3 khu vực có sức hấp dẫn lớn nhất với nhà đầu tư đất nói chung có thể kể đến là quận 12, quận 9 cũ và quận Thủ Đức cũ (TP. Thủ Đức) với mức tăng nguồn cầu so với quý III lần lượt là 2,5 lần; 2,1 lần và 1,9 lần.
Tại Hội nghị BĐS Việt Nam (VRES 2021) diễn ra mới đây, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung cho hay, dù trải qua 2 năm dịch bệnh phức tạp, kéo lùi nền kinh tế nhưng giá BĐS của nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng.
Cụ thể, với chung cư, giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng trong tương lai. Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 16%; giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng 17%.
Đối với sản phẩm nhà phố và biệt thự, tại Hà Nội, giá bán biệt thự đã tăng 13%; nhà phố tăng 4%; nhà phố thương mại tăng 3%. Trong khi đó, tại TP.HCM, biệt thự tăng 3%; nhà phố tăng 17%; nhà phố thương mại tăng 6%.
Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước chỉ đạt 35.852 sản phẩm. Bộ Xây dựng cũng thông báo trong quý III, số lượng dự án, căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai rất thấp: Tại Hà Nội có 3 dự án, tại TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án.
Đáng chú ý, dù nguồn cung giảm mạnh do dịch bệnh, giá bất động sản lại không có dấu hiệu giảm, thậm chí còn có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung đã thiếu hụt từ những năm trước, tiếp tục bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh và chính sách, pháp luật của thị trường bất động sản chưa được tháo gỡ triệt để. Thời gian thực hiện cấp phép xây dựng và các thủ tục liên quan bị kéo dài và có nhiều bất cập, chồng chéo.
Ngược lại, lực cầu không ngừng gia tăng khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường. Trong bối cảnh lạm phát tại Việt Nam có thể đạt ngưỡng 3,9% vào năm sau, bất động sản vẫn khẳng định sức hấp dẫn đã được minh chứng qua nhiều thời điểm tương đồng trong lịch sử, đặc biệt khi so sánh với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán. Dòng tiền chảy về bất động sản sẽ góp phần tạo ra làn sóng tăng giá trong tương lai.
Ngoài ra, bất động sản còn đối mặt với áp lực tăng giá bởi một số yếu tố như: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng lớn, vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50%, giá xăng dầu liên tục lập đỉnh mới.
Theo đại diện DKRA Việt Nam, mức giá bất động sản nói chung không giảm như nhiều người lo ngại do tác động từ dịch bệnh mà vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí tăng nhẹ vì nhiều lý do. Đáng chú ý, loại hình căn hộ siêu sang đã có những kỷ lục mức giá mới khi lên đến 400 - 500 triệu đồng/m2 (tương đương 20.000 - 22.500 USD/m2). Bước sang thềm năm mới 2022, thị trường BĐS vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận có những dấu hiệu sôi động trở lại. Giá đất tại một số nơi đang được đẩy lên cao bất thường so với thời điểm trước dịch Covid-19.
Theo báo cáo của một đơn vị nghiên cứu thị trường, nhu cầu mua nhà đất tại TP.HCM tăng nhanh từ hai tháng trở lại đây. Khu vực thu hút nhất là khu Đông và huyện vùng ven Bình Chánh, lượng người quan tâm tăng gần gấp đôi và mức giá ghi nhận tăng từ 7%-10%.
Tại Long An, giá đất nền cũng bắt đầu được đẩy lên cao. Theo ông Trần Hiền Phương – TGĐ Sea Holdings, sau đợt dịch vừa qua, đất nền ở Long An đang thiết lập mặt bằng giá mới. Ông Phương nói: “So với thời điểm trước dịch, giá đất Long An tăng dao động từ 10% đến 15%. Không chỉ đất của cá nhân, hộ gia đình mà đất nền thuộc dự án cũng tăng. Nguyên nhân là nguồn cung các dự án đất nền có pháp lý rõ ràng tại thị trường này đang dần khan hiếm. Giao dịch diễn ra nhộn nhịp hơn nhưng nhìn chung chưa có sự đột biến”.
Nằm ở khu vực cửa ngõ phía Đông TP.HCM, thị trường BĐS ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đang có làn sóng tăng giá gây chú ý.
Khảo sát cho thấy, giá đất khu vực này đã tăng từ 30-50% so với trước dịch. Đặc biệt, với những thửa đất có quy hoạch là đất ở, trước đây 1ha có giá 15 tỷ đồng thì nay đã lên 25 – 30 tỷ đồng. Các phòng công chứng luôn trong tình trạng đông nghẹt khách ra vào.
Không còn đột biến như nửa năm trước đây nhưng giá đất một số nơi ở tỉnh Lâm Đồng cũng đang có chiều hướng tăng.
Dự báo khi các vấn đề liên quan pháp lý dự án được tháo gỡ và dịch Covid được kiểm soát tốt, nguồn cung BĐS mới sẽ được cải thiện nhiều. Nguồn cung tăng nhưng giá BĐS được kỳ vọng vẫn tiếp tục tăng do lượng cầu vẫn rất lớn từ khách hàng trong và ngoài nước.
Ngoài ra, việc hoàn thiện và nâng cấp thêm nhiều tiện ích, hệ sinh thái đi theo các dự án mới, cùng với các chi phí đầu vào ngày càng tăng cao cũng là lý do làm cho giá bán BĐS khó giảm nhiệt so với thời điểm hiện tại.
