Tin tức
Nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa phục hồi
Nếu như vài năm trước, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung do nhiều dự án vướng pháp lý, thì hiện nay bức tranh đã có nhiều thay đổi.
Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cùng hàng loạt chính sách tháo gỡ cho các dự án đã tạo điều kiện để nhiều địa phương khởi động lại các dự án từng "đắp chiếu". Doanh nghiệp cũng bắt đầu đưa thêm sản phẩm mới ra thị trường.
Tuy nhiên, nguồn cung cải thiện không đồng nghĩa với thanh khoản phục hồi.
Theo báo cáo của DXS-FERI, tỷ lệ hấp thụ của thị trường trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 20-30%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.
Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi những sản phẩm mang tính đầu tư, đặc biệt sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, vẫn khá trầm lắng.
Những số liệu này cho thấy thị trường hiện không thiếu sản phẩm để bán mà thiếu người đủ khả năng và đủ tự tin để xuống tiền. Nói cách khác, điểm nghẽn đã chuyển từ phía cung sang phía cầu.
Theo đánh giá của nhiều đơn vị nghiên cứu như Savills, CBRE và VARS, khả năng phục hồi của thị trường trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào sức mua thực tế và khả năng hấp thụ của thị trường, thay vì số lượng dự án mở bán.
Chi phí vốn trở thành rào cản lớn nhất
Khảo sát của PropertyGuru cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Trong khi đó, lãi suất vay mua bất động sản sau thời gian ưu đãi hiện phổ biến ở mức 12-14%/năm, thậm chí một số khoản vay thả nổi lên tới 15-16%/năm.
Khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế khiến nhiều kế hoạch mua nhà phải trì hoãn. Nếu trước đây người mua thường quan tâm giá bán căn hộ, thì nay điều họ cân nhắc nhiều hơn là khoản tiền phải trả mỗi tháng.
Theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, để tiền trả nợ chỉ chiếm 20-40% thu nhập, người mua chỉ có thể vay khoảng 1-1,2 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm với lãi suất 8-10%/năm.
Trong trường hợp lãi suất tăng lên 12-14%/năm và người mua vay khoảng 50% giá trị tài sản, số tiền trả góp hằng tháng có thể chiếm tới 55-60% thu nhập - vượt ngưỡng an toàn tài chính của nhiều hộ gia đình.
Áp lực này buộc người mua phải thay đổi chiến lược. Thay vì phụ thuộc nhiều vào vốn vay như giai đoạn lãi suất thấp, họ có xu hướng tăng tỷ lệ vốn tự có, lựa chọn sản phẩm vừa túi tiền, ưu tiên nhu cầu ở thực và kéo dài thời gian tích lũy trước khi quyết định mua nhà.
Doanh nghiệp cũng chịu áp lực
Không chỉ người mua, doanh nghiệp bất động sản cũng chịu tác động từ chi phí vốn tăng cao.
Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh Đất Xanh Services, chi phí tài chính gia tăng khiến nhiều khách hàng lo ngại khả năng trả nợ dài hạn, đồng thời thu hẹp nhóm khách hàng đủ điều kiện vay vốn. Điều này khiến doanh nghiệp gặp khó khăn hơn trong việc tiêu thụ sản phẩm và xoay vòng dòng tiền.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng thị trường cần chuẩn bị thích nghi với một mặt bằng lãi suất mới, thay vì kỳ vọng lãi suất sẽ sớm quay trở lại mức thấp như trước.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nhận định giai đoạn 2026-2030, nhu cầu vốn của nền kinh tế sẽ tiếp tục ở mức cao để phục vụ mục tiêu tăng trưởng. Trong khi đó, áp lực lạm phát cùng sự cạnh tranh của các kênh đầu tư khác sẽ khiến dư địa giảm mạnh lãi suất không còn nhiều.
Theo ông, lãi suất có thể giảm ở một số thời điểm hoặc lĩnh vực ưu tiên nhưng khó quay về mức thấp như giai đoạn trước. Người mua nhà nên dành khoảng 30% thu nhập hằng tháng để trả nợ, đồng thời ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng và chính sách hỗ trợ tài chính phù hợp.
Cuộc cạnh tranh mới của thị trường
Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp bất động sản cũng đang thay đổi.
Nếu trước đây, lợi thế cạnh tranh chủ yếu đến từ vị trí, quy mô hay giá bán, thì hiện nay, chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất và các giải pháp tài chính đồng hành cùng khách hàng đang trở thành yếu tố quyết định.
Vì vậy, triển vọng phục hồi của thị trường không chỉ phụ thuộc vào số lượng dự án mới được đưa ra, mà còn nằm ở khả năng người mua tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý. Khi chi phí vốn vẫn neo ở mức cao, thanh khoản nhiều khả năng sẽ tiếp tục tập trung ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và chính sách tài chính tốt, trong khi các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức.