Năng lực chủ đầu tư yếu kém
Quy trình đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội (NOXH) vốn nhiều thủ tục. Ngoài các giấy tờ nhân thân, người mua phải chứng minh chưa có nhà ở, chứng minh thu nhập, hợp đồng lao động, giấy chứng nhận độc thân (với người chưa có gia đình).
Có những thủ tục mà khách hàng phải chạy ngược, chạy xuôi mới có được, như thủ tục chứng nhận bảo hiểm xã hội, giấy chứng nhận độc thân. Khách hàng nào thay đổi chỗ ở và chỗ làm việc thường xuyên thì rất vất vả với việc đi xin giấy chứng nhận.
Hoàn thành xong các thủ tục để mua NOXH đến đây cũng chưa chắc an tâm.
Vì có những dự án NOXH chỉ mới hình thành trên bản vẽ, chưa xây được phần móng đã kêu gọi vốn đầu tư từ khách hàng.
Năm 2018, anh Phan Tấn Dương đăng ký mua căn NOXH do công ty cổ phần thương mại dịch vụ bất động sản Sài Gòn View đầu tư vào khu đất của công ty cổ phần Hóa - Dược Phẩm Mekophar (620 Kinh Dương Vương, quận Bình Tân).
Những tưởng sẽ có nhà dọn vào ở, anh Dương mua sắm đồ nội thất cho căn hộ để dành sẵn nhưng mua NOXH không như mong đợi.
Thời gian sau, phía chủ đầu tư dự án và công ty Mekophar không tìm được tiếng nói chung khi bản vẽ thiết kế cứ thay đổi liên tục nên dự án bị ngừng lại. Chủ đầu tư hoàn lại tiền cọc cho anh Dương, song làm sao có thể đền bù lại thời gian khách hàng đã bỏ ra để theo đuổi dự án NOXH.
"Tôi cũng hay đi qua khu đất đó và thấy hiện chưa có công trình nào mọc lên. Một công dân tỉnh lẻ đến TPHCM mua NOXH không dễ dàng, giấy tờ nhiêu khê. Những người dân tỉnh lẻ như mình rất là buồn khi bỏ công sức thời gian ra mà không sở hữu được” - anh Dương chia sẻ.
Mới đây, một nhóm khách hàng mua dự án Khu nhà ở Vĩnh Lộc A (công ty Cổ phần đầu tư và phát triển An Nhân làm chủ đầu tư) đã “kêu cứu” đến các cơ quan chức năng và báo chí để phản ánh sự chậm trễ bàn giao căn hộ của chủ đầu tư.
Theo đó, trong hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư với khách hàng, chủ đầu tư giao căn hộ cho bên mua dự kiến vào tháng 6/2019.
Khách hàng đã tiến hành trả tiền với tiến độ đến hiện tại là 70% giá trị hợp đồng nhưng căn hộ "trong mơ" vẫn như "bóng chim tăm cá". Chủ đầu tư liên tục trễ hẹn với khách hàng từ lần này sang lần khác khiến người mua nôn nóng, lo lắng.
Tại cuộc Gặp gỡ và trao đổi với khách hàng mua căn hộ chung cư dự án nhà ở Vĩnh Lộc A diễn ra ngày 20/6/2020, ông Nguyễn Văn Tuyên - Tổng giám đốc công ty hứa hẹn: “Dự án chắc chắn sẽ bàn giao vào quý 1/2021. Chậm nhất 2 tháng một lần, tôi sẽ ở đây đối thoại với bà con."
Chờ đến quý I/2021, khách hàng chưa thấy chủ đầu tư bàn giao căn hộ như cam kết, họ bắt đầu phản ứng gay gắt hơn. Công ty An Nhân tiếp tục hứa sẽ bàn giao nhà vào tháng 8/2021 kèm theo động thái làm phiếu xác nhận công nợ giảm trừ lãi suất sau khi giao nhà.
“Nói chung mọi người cũng không tạo quá áp lực vì sợ chủ đầu tư bỏ chạy thì người thiệt thòi cũng là mình. Ì ạch từ 2019, còn 2 tháng nữa là 2 năm, cứ hẹn hoài.” - một khách hàng cho biết.
Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, dự án này có 1.088 căn hộ NOXH hình thành trong năm 2019, giá trị huy động vốn là 70%, tương đương 428 tỷ đồng. Thành phố hiện có 10 dự án NOXH đủ điều kiện bán, cho thuê mua, trong đó có dự án nhà ở Vĩnh Lộc A của công ty An Nhân hoàn thiện trong năm 2019.
Với trường hợp công ty Cổ phần đầu tư và phát triển An Nhân chậm bàn giao nhà ở cho khách hàng gần 2 năm cho thấy năng lực của chủ đầu tư còn yếu kém. Khi công ty đã thu tiền khách hàng gần đủ mà sản phẩm hình thành là căn hộ vẫn chưa có.
Với những trường hợp mua NOXH như thế, ai sẽ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng?
Dự án nhà ở xã hội Vĩnh Lộc A. Ảnh do người dân cung cấp.
Cơ quan chức năng khó xử lý?
Theo văn bản trả lời đơn khiếu nại công ty Cổ phần đầu tư và phát triển An Nhân của khách hàng H.N.H (quận Tân Bình) từ Thanh tra Sở Xây dựng Thành phố (văn bản 4040 ngày 03/7/2020) về việc chậm bàn giao nhà theo cam kết, vụ việc này là tranh chấp dân sự. Do đó, khách hàng và chủ đầu tư tự thương lượng với nhau, nếu không đồng ý, khách hàng có quyền khởi kiện ra tòa án.
Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng Luật Lê Trung Phát nhận định: “Hiện nay, vai trò của cơ quan chức năng trong giám sát dự án NOXH có vốn tư nhân chưa được luật hóa nên trách nhiệm của Thanh tra Sở Xây dựng trong những vụ việc này chưa thể hiện cao”.
Luật sư Phát cho biết thêm, trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ theo thỏa thuận, khách hàng có thể liên hệ với Sở Xây dựng hay UBND cấp tỉnh, quận nơi hình thành dự án nhờ sự trợ giúp.
Khi nhận những đơn khiếu nại này, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm định, nếu chủ đầu tư giao chậm tiến độ so với tiến độ phê duyệt dự án thì ra quyết định xử phạt chủ đầu từ 40-50 triệu đồng theo nghị định 139/2017 (Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở).
Việc khởi kiện ra tòa án là cách giải quyết cuối cùng khi khách hàng không đồng tình với cách giải quyết của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, do giá trị NOXH không cao, nếu đem tranh chấp ra tòa, khách hàng sẽ mất thời gian và công sức, nếu thuê mướn luật sư thì họ tốn chi phí nên hầu hết người mua ngại kiện ra tòa án.
Vì thế, dẫn đến câu chuyện khách hàng sẽ chọn cách thỏa hiệp với những lời hứa hẹn tiếp theo từ chủ đầu tư. Từ đó, tạo ra tiền lệ, chủ đầu tư dự án NOXH là phía vi phạm hợp đồng lại ở thế chủ động, có thể sẽ tiếp tục chay lì trong thi công, không bàn giao NOXH đúng tiến độ.
NOXH là chính sách an sinh xã hội của Nhà nước dành cho người thu nhập thấp có thể sở hữu căn hộ, đổi lại, chủ đầu tư sẽ được hưởng các chính sách về thuế, phí, hỗ trợ vay vốn làm dự án bất động sản.
Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư không đủ năng lực đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ mà chế tài răn đe không mạnh, thì sẽ làm cho chính sách nhân văn ấy bị trục lợi.
Cuối cùng, chỉ có người mua phải ngậm ngùi chịu thiệt.
