Những bất cập trong quản lý, vận hành nhà chung cư

Tính đến tháng 4/2023 trên địa bàn TPHCM có 1.635 chung cư với tổng cộng 2.806 block nhà. Việc phát triển quỹ nhà ở đô thị thông qua các dự án chung cư là điều tất yếu và cần thiết nhưng cũng phát sinh hàng loạt vấn đề về vướng mắc trong quản lý, vận hành và sử dụng dẫn đến tranh chấp, khiếu nại giữa các bên.

Thực tế cho thấy, có nhiều nhà đầu tư rất chuyên nghiệp, chăm sóc khách hàng rất tốt. Bên cạnh đó, cũng những nhà đầu tư bộc lộ những hạn chế, tồn tại trong việc quản lý nhà chung cư, xuất hiện nhiều tranh chấp nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng, giữa ban quản trị với cư dân...

Có trường hợp mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra khi mà công trình còn chưa được khởi công; có những tình huống chủ đầu tư không thực hiện tốt việc chăm sóc khách hàng; cũng có trường hợp, chủ đầu tư sai phạm trong xây dựng diện tích thương mại, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân...

Ban quản trị chung cư cũng gặp khó khăn khi phải đăng ký mã số thuế và khai báo thuế định kỳ, trong khi tổ chức này không có chức năng hoạt động kinh doanh. Theo quy định, sau khi bầu ban quản trị, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì chung cư, nhưng phía nhà đầu tư lẩn tránh không thực hiện nghĩa vụ bàn giao. Cũng có trường hợp, người tham gia ban quản trị với động cơ không trong sáng hoặc nhận thức không đúng về nhiệm vụ, vị trí, quyền hạn của mình sẽ dễ dẫn đến vi phạm pháp luật.

Theo quy định pháp luật, ban quản trị nhà chung cư chỉ thừa hành những việc mà Hội nghị nhà chung cư quyết định. Những thành viên trong ban quản trị chỉ là đại diện cư dân do Hội nghị chung cư bầu ra, để triển khai, thực hiện những vấn đề mà hội nghị thông qua, chứ không quyết định được các vấn đề. Hội nghị nhà chung cư được tổ chức trên nguyên tắc quyết định theo đa số (phải từ 50% số dân đồng ý) mới được công nhận.

Lãnh đạo Sở Xây dựng thành phố cho biết, những nơi nào chính quyền địa phương ở cấp xã, phường tham gia ngay từ đầu, thì các câu chuyện về ban quản trị cũng như quá trình thành lập ban quản trị sẽ không phức tạp. Chính quyền cấp xã phải có người tham gia vào quá trình này. Trong quá trình chuẩn bị nhân sự, địa phương phải cùng tham gia với cư dân của chung cư. Đối với các chung cư chuẩn bị thành lập ban quản trị thì phải có đơn gởi đến chính quyền địa phương và yêu cầu quận, huyện, xã, phường có chỉ đạo về việc này, đây là yêu cầu bắt buộc.

Hiện, UBND TPHCM đã phân cấp xử lý cho UBND các quận, huyện trong việc giám sát, ghi nhận phản ánh của người dân và giải quyết theo thẩm quyền. Để giải quyết tranh chấp, thắc mắc, đại diện cư dân có thể phản ánh trực tiếp các vấn đề đến UBND quận, huyện để được giải quyết nhanh hơn.