Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc giảm giá mạnh hay xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” là khó xảy ra.
Theo báo cáo mới nhất của CBRE, giá bán trung bình căn hộ trên thị trường sơ cấp hiện đạt khoảng 75 triệu đồng/m² (chưa tính VAT, phí bảo trì và các ưu đãi), tăng 34% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức tăng so với quý trước chỉ khoảng 3%, thấp nhất kể từ quý III/2023, cho thấy đà tăng đã bắt đầu chậm lại.
Trên thị trường thứ cấp, phần lớn các dự án không ghi nhận biến động giá đáng kể. Một số chung cư có vị trí tốt, gần khu dân cư đông đúc hoặc dễ cho thuê vẫn tăng nhẹ 2-3%. Tổng thể, mức tăng quý vừa qua cũng là mức thấp nhất trong gần hai năm qua.
Dù giá bán chững lại, thị trường vẫn đón thêm gần 4.000 căn hộ mở bán từ 7 dự án. So với 3 quý liền trước, nguồn cung mới có phần khiêm tốn nhưng vẫn tăng tới 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án chủ yếu nằm tại các khu vực ngoài trung tâm như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Thạch Thất và trải đều ở các phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang. Từ năm 2022 đến nay, thị trường chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới thuộc phân khúc bình dân.
Tổng lượng căn hộ được tiêu thụ trong quý I/2025 đạt gần 3.950 căn, giảm 63% so với quý trước do yếu tố mùa vụ và kỳ nghỉ Tết kéo dài, nhưng lại tăng 72% so với cùng kỳ năm trước. Việc các dự án mới liên tục ra mắt cũng khiến thị trường cần thời gian để hấp thụ.
Dù giao dịch chậm lại, việc “cắt lỗ” căn hộ là điều khó xảy ra. Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc CBRE Hà Nội – sau giai đoạn tăng nóng, nhiều chủ nhà đã kỳ vọng bán được giá cao. Tuy nhiên khi thị trường chững lại, họ buộc phải điều chỉnh mức giá mong muốn, nhưng phần lớn vẫn có lãi nếu mua từ trước năm 2024.
Bà An cho rằng khái niệm “cắt lỗ” hiện nay đa phần là chiêu thức bán hàng hoặc cách gọi mang tính tiếp thị từ các môi giới, bởi xét về mặt tài chính, số lượng chủ sở hữu thực sự lỗ khi bán lại căn hộ là rất ít.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận định, sau thời gian giá chung cư tăng mạnh, tâm lý của người mua và nhà đầu tư hiện nghiêng về chờ đợi sự điều chỉnh. Trong khi đó, người bán – đặc biệt là chủ sở hữu chung cư cũ – dù gặp khó trong thanh khoản nhưng vẫn giữ được mức lợi nhuận nhất định.
Về triển vọng thị trường, bà Nguyễn Hoài An dự báo giá chung cư sẽ duy trì xu hướng tăng nhẹ, không còn tăng đột biến như hai năm trước. Khi nguồn cung dồi dào hơn, các chủ đầu tư sẽ cần tái định vị sản phẩm, từ thiết kế, tiện ích đến chính sách giá để đáp ứng nhu cầu thực tế.
CBRE dự đoán, trong năm 2025, Hà Nội có thể đón khoảng 31.000 căn hộ mới, vượt mức 30.900 căn của năm ngoái. Giá bán được kỳ vọng tăng ổn định khoảng 5%, thay vì mức tăng hai con số như giai đoạn 2023–2024.
