Tin tứcThực tế này không chỉ tạo áp lực lên giấc mơ an cư của các gia đình trẻ, người lao động đô thị, mà còn đẩy chi phí sống, chi phí sản xuất kinh doanh lên cao, làm méo mó phân bổ nguồn lực xã hội.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nguyên nhân của mặt bằng giá tăng đến từ nhiều “mảng ghép” chồng lấn. Trước hết là chi phí đầu tư dự án tăng mạnh. Chi phí đầu vào leo thang, trong đó đáng chú ý là tiền sử dụng đất khiến giá thành sản phẩm bị đội lên ngay từ đầu.
Khi chi phí đất trở thành “biến số” lớn và tăng nhanh, không ít chủ đầu tư buộc phải đẩy giá bán để bù đắp, kéo theo mặt bằng giá chung tăng theo.
Giá tăng không chỉ do chi phí, mà còn do nguồn cung bị nghẽn. Nhiều dự án triển khai chậm, vướng mắc thủ tục, thiếu vốn hoặc bị đình trệ vì các điểm chưa rõ trong quy trình pháp lý. Mặc dù hệ thống pháp luật liên quan đã được sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn tồn tại những bất cập, nhất là ở các lĩnh vực then chốt như đất đai, đấu thầu, đấu giá, quy hoạch…
Một vòng thủ tục rườm rà, cách hiểu - cách áp dụng chưa thống nhất giữa các địa phương có thể khiến dự án kéo dài nhiều năm. Khi hàng hóa bị “kẹt” ở khâu thủ tục, thị trường thiếu sản phẩm, giá dễ bứt lên theo quy luật cung - cầu.
Một khâu khác làm chậm dòng chảy dự án là bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xác định giá đất. Đây là những công đoạn đòi hỏi tính đồng thuận, năng lực tổ chức và sự phối hợp liên ngành.
Nếu địa phương chậm chuẩn bị quỹ đất sạch, chậm phê duyệt hoặc chậm xác định giá đất, dự án sẽ “đứng hình”, kéo dài chi phí tài chính, chi phí cơ hội, làm tăng tổng mức đầu tư. Cuối cùng, phần chi phí này thường được phản ánh vào giá bán.
Bên cạnh câu chuyện thiếu nguồn cung, cơ cấu sản phẩm lại lệch so với nhu cầu thực. Nguồn cung nhà ở chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp, trong khi phân khúc nhà ở giá phù hợp - đáp ứng khả năng chi trả của số đông lại thiếu hụt.
Tại các đô thị, nhóm thu nhập thấp và trung bình cần những căn hộ vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhưng “rổ hàng” trên thị trường lại chưa đáp ứng. Khi nhu cầu thật không gặp được nguồn cung tương ứng, giá nhóm hàng còn lại bị đẩy lên, còn người mua buộc phải chấp nhận “mua quá tầm” hoặc rời khỏi thị trường.
Nhà ở xã hội “van giảm áp” cho thị trường cũng được nhìn nhận là phát triển chưa tương xứng nhu cầu. Một số địa phương chưa thực sự ưu tiên quy hoạch quỹ đất, chưa làm tốt khâu bồi thường - tái định cư, chưa đầu tư hạ tầng để tạo quỹ đất sạch giao cho chủ đầu tư triển khai. Hệ quả là mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở xã hội bị chậm, trong khi nhu cầu tích tụ theo thời gian.
Thị trường còn bị ảnh hưởng bởi các hành vi đầu cơ và nhiễu loạn thông tin. Khi xuất hiện tình trạng găm hàng, “thổi” giá, tạo sóng theo tin đồn hoặc quảng cáo sai lệch, giá có thể tăng nhanh trong thời gian ngắn, vượt khỏi nền tảng cung - cầu thực. Điều này làm người mua ở thực chịu thiệt, trong khi rủi ro bong bóng tăng lên.
Để kiểm soát giá và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, cơ quan quản lý đề xuất nhiều nhóm giải pháp đồng bộ. Một hướng đi đáng chú ý là thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, tiến tới xây dựng khung pháp lý để Quốc hội xem xét theo dạng nghị quyết. Mục tiêu là tăng minh bạch, chuẩn hóa quy trình giao dịch, giảm nhiễu loạn thông tin và hạn chế các hành vi thao túng giá.
Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp để đề xuất các nội dung đưa vào Luật sửa đổi Luật Nhà ở trong năm 2026.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục rà soát, đánh giá các quy định về tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản để đề xuất biện pháp điều tiết về tín dụng bảo đảm phù hợp với tình hình thực tiễn;
Bộ Tài chính tiếp tục rà soát, đánh giá các quy định về tài chính, thuế liên quan đến lĩnh vực bất động sản để đề xuất biện pháp điều tiết về tài chính, thuế bảo đảm phù hợp với tình hình thực tiễn và thời điểm thích hợp.
