Tin tứcTrên thực tế, việc mua bán loại tài sản này cần tuân theo các quy định pháp luật để tránh rủi ro.
Chung cư đang thế chấp có thể rao bán không?
Theo quy định tại khoản 8, Điều 320 Bộ luật Dân sự, tài sản đang thế chấp không được mua bán, trao đổi, tặng cho, trừ khi có sự đồng ý của ngân hàng hoặc theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật này.
Như vậy, nếu một căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng, chủ sở hữu không thể tự ý bán cho người khác. Nếu muốn rao bán, bắt buộc phải có sự đồng ý từ ngân hàng hoặc tiến hành thanh toán toàn bộ khoản vay để xóa thế chấp trước khi thực hiện giao dịch.
Cách rao bán chung cư đang thế chấp hợp pháp
1. Xin phép ngân hàng
Chủ sở hữu cần làm việc trực tiếp với ngân hàng để xin phép bán căn hộ đang thế chấp.
Nếu ngân hàng đồng ý, hai bên có thể lập văn bản thỏa thuận về điều kiện bán.
Trong một số trường hợp, ngân hàng sẽ yêu cầu người mua cam kết tiếp tục trả nợ thay cho người bán.
2. Tất toán khoản vay và xóa thế chấp
Nếu ngân hàng không đồng ý cho bán khi chung cư vẫn đang thế chấp, người bán có thể lựa chọn thanh toán toàn bộ khoản vay để lấy lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ hồng/Sổ đỏ).
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, ngân hàng sẽ xóa đăng ký thế chấp và lúc này, căn hộ có thể được mua bán bình thường.
Những rủi ro khi mua chung cư đang thế chấp
1. Rủi ro pháp lý
Nếu ngân hàng không đồng ý, nhưng hai bên vẫn cố tình giao dịch bằng hình thức lập vi bằng hoặc hợp đồng viết tay, giao dịch này không có giá trị pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp, bên mua sẽ gặp bất lợi.
2. Nguy cơ mất tiền
Một số trường hợp người bán nhận tiền từ bên mua nhưng không tất toán khoản vay mà tiếp tục sử dụng tiền vào mục đích khác. Khi đó, ngân hàng vẫn giữ quyền xử lý tài sản thế chấp, và người mua có thể mất trắng số tiền đã thanh toán.
3. Chuyển giao nghĩa vụ tài chính phức tạp
Nếu ngân hàng đồng ý để người mua trả nợ thay cho người bán, hai bên cần lập cam kết ba bên. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không có đủ khả năng tài chính hoặc người bán không hợp tác sau khi giao dịch.
Lưu ý quan trọng khi mua chung cư đang thế chấp
Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý: Xác minh tình trạng pháp lý của căn hộ, xem có đang thế chấp hay không.
Yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin chính thức: Nếu căn hộ đang thế chấp, người mua nên yêu cầu ngân hàng xác nhận đồng ý bán và có văn bản cam kết rõ ràng.
Tránh mua qua hình thức lập vi bằng: Vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, không đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp.
Chỉ thanh toán khi ngân hàng xác nhận giải chấp: Người mua chỉ nên chuyển tiền sau khi ngân hàng xác nhận đã tất toán khoản vay và xóa thế chấp.
Chung cư đang thế chấp vẫn có thể được rao bán nhưng phải có sự đồng ý của ngân hàng hoặc được giải chấp trước khi giao dịch. Nếu không tuân thủ đúng quy trình pháp lý, cả người mua và người bán đều có thể gặp rủi ro lớn. Vì vậy, trước khi quyết định mua một căn hộ chung cư đang thế chấp, người mua cần tìm hiểu kỹ, tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc luật sư để đảm bảo quyền lợi của mình.
