Thị trrường bất động sản “nóng” với dự thảo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước

(VOH) - Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đưa ra dự thảo Thông tư 36/2014/TT-NHNN (bổ sung, sửa đổi, gọi tắt là Thông tư 36) khiến cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) “nổi sóng” với nhiều lo ngại và ý kiến trái chiều xung quanh việc giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn từ 60% xuống còn 40%, đồng thời xếp BĐS vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%, thay vì 150% như trước đây.

“Bóp” vốn ?  

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho rằng, nếu dự thảo Thông tư 36 được ban hành sẽ khiến các điều kiện đối với cho vay BĐS được nâng cao hơn, đồng nghĩa với chi phí cho vay cũng tăng theo. Việc điều chỉnh này sẽ dẫn tới gia tăng dự án dở dang, tăng lượng hàng tồn kho, giảm cơ hội mua nhà chính đáng của người dân.

Theo quan điểm của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), thị trường BĐS nước ta đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn Việt Nam vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán…

Vì thế, nếu sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%, thì có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng, chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án mà còn ảnh hưởng bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp.

Đại diện Tập đoàn Novaland chia sẻ, Thông tư 36 sẽ tác động nhất định đến nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS và cả người mua, nhất là người mua cho thuê, để bán. Tuy nhiên mức ảnh hưởng đối với Novaland sẽ không đáng kể do sản phẩm của tập đoàn được định hình sẵn, hướng đến đối tượng cụ thể, đa số người mua sản phẩm của Novaland có 70% vốn tự có nhàn rỗi.

Tuy nhiên đại diện này cũng cho biết, giao dịch căn hộ từ đầu năm 2016 tại Novaland đã chậm lại so với những tháng cuối năm 2015.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Thông tư 36 sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn đổ vào BĐS, trong khi đa số vốn đổ vào dự án nhà đất lại từ tín dụng ngân hàng.  

Thị trường bất động sản đang phục hồi sau thời gian dài đóng băng – X.Đàn.

Sửa theo hướng nào?

Trước dự thảo Thông tư 36, nhiều doanh nghiệp tỏ ra sốt sắng, phản đối cũng như bày tỏ quan điểm chưa nên sửa đổi Thông tư. Tuy nhiên cũng có không ít luồng ý kiến tán thành với dự thảo Thông tư, xem đây là phép đo thực lực doanh nghiệp, là thời điểm siết van tín dụng để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững.

Trái với thái độ lo lắng của nhiều chủ đầu tư, Công ty BĐS Hưng Lộc Phát lại khá tự tin vì công ty không phải phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng. Ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Lộc Phát cho biết, chiến lược của công ty là “đi chậm mà chắc”, không đầu tư dàn trải, chủ yếu huy động vốn sẵn có nên việc siết tín dụng cho vay cũng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của công ty.

Thậm chí sắp tới đây, Hưng Lộc Phát sẽ tung ra thị trường dự án The Golden Star (quận 7) bằng nguồn vốn đầu tư sẵn có của mình (quy mô 478 căn hộ, tổng mức đầu tư 932 tỉ đồng).

Khách hàng tham quan các dự án đầu tư mới - Ảnh: X.Đàn.

Theo kiến nghị của VNREA, Ngân hàng Nhà nước chưa nên điều chỉnh Thông tư 36 trong giai đoạn hiện nay do thị trường BĐS hiện đang được quản lý khá hiệu quả; dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế ở mức hợp lý, khoảng 360.000 - 380.000 tỷ đồng; nhu cầu về nhà ở tại các đô thị còn rất cao.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, Ngân hàng có lý khi đưa ra dự thảo Thông tư 36 nhằm kiểm soát vốn cho vay, chấn chỉnh tình trạng đầu cơ đang nhen nhóm cũng như định hình lại thị trường vốn mất cân đối khi có quá nhiều căn hộ cao cấp trên 3 tỷ đồng nhưng lại thiếu vắng phân khúc bình dân dưới 1 tỷ đồng.

Từ đó, ông Nguyễn Văn Đực đề nghị điều chỉnh Thông tư 36 theo hướng quy định mức trần cho từng loại phân khúc (dưới 1 tỷ đồng, 1 – 2 tỷ đồng và trên 2 tỷ đồng) chứ không áp dụng chung, đồng thời giữ nguyên tỷ lệ rủi ro trong lĩnh vực BĐS là 150%.

Nhất trí sự cần thiết sửa đổi Thông tư 36 để phù hợp với diễn biến tình hình của nền kinh tế và thị trường BĐS, nhưng theo đề xuất của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc sửa đổi thông tư cần có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng, áp dụng tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn là 50% đối với ngân hàng thương mại, 50% đối với chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đồng giữ nguyên hệ số rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở mức 150%. Đồng thời, nên áp dụng hiệu lực Thông tư 36 kể từ ngày 1/1/2017 để các bên có liên quan chủ động điều chỉnh hoạt động của mình.

Nhiều chuyên gia lưu ý, dự thảo Thông tư 36 chính là phép thử và doanh nghiệp cần phải xem xét kỹ lưỡng dự án đang triển khai để tạo sản phẩm phù hợp với khách hàng, có tính thanh khoản tốt nhất. Đây cũng là công cụ sàng lọc thị trường, giúp ngân hàng có thể chọn lọc kỹ những chủ đầu tư uy tín và những dự án khả thi để bơm vốn.

Theo Cục quản lý đăng ký kinh doanh – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 2 tháng đầu năm 2016, cả nước có thêm 13.904 doanh nghiệp thành lập mới với số vốn đăng ký là 113.039 tỷ đồng, tăng 1% về số doanh nghiệp và tăng 45,8% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm trước. Trong đó doanh nghiệp kinh doanh BĐS đăng ký là 350 doanh nghiệp, tăng 89,2%, vốn đăng ký là 21.278 tỷ đồng, tăng 242,4%.