Nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn tăng đột biến trong khi số lượng yêu cầu thuê của các loại hình bất động sản công nghiệp khác sụt giảm do lệnh hạn chế đi lại và cách ly xã hội. Điều này bắt nguồn từ sự tồn động hàng hóa xuất nhập khẩu do hoạt động vận tải bị gián đoạn và sự tăng trưởng mạnh mẽ của mảng thương mại điện tử. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn giữ ổn định ngay cả trong thời kỳ dịch Covid-19 bùng phát. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tiếp tục tăng trưởng ổn định ở cả hai khu vực công nghiệp chính ở miền Nam và miền Bắc.
Đất và nhà xưởng tại Khu công nghiệp Hiệp Phước (Nhà Bè). Ảnh: SGGP
Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, dự kiến đến hết năm 2020, tổng nguồn cung nhà xưởng và kho xây sẵn tại các khu vực miền Bắc sẽ đạt gần 2 triệu m2 sàn cho thuê, tăng hơn 25% so với năm trước. Tại miền Nam, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn sẽ đạt gần 2,7 triệu m2, tăng hơn 28% so với năm trước. Sau khi đại dịch được kiềm chế, giá chào thuê trung bình của nhà kho xây sẵn dự kiến sẽ tăng từ 4% đến 11% so với cùng kỳ.
Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc bộ phận cho thuê văn phòng và công nghiệp, CBRE Việt Nam nhìn nhận, nguồn cung về đất và nhà xưởng công nghiệp thời gian vừa qua được hấp thụ khá tốt, trong khi nhu cầu của sản phẩm bất động sản này vẫn tăng lên, dẫn đến giá thuê nhà xưởng cũng như giá thuê đất công nghiệp đã có sự thay đổi theo chiều hướng tăng tại Việt Nam, đặc biệt là ở những tỉnh thành lớn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Đây cũng là rào cản và cũng là cơ hội cho các tỉnh lân cận khác dịch chuyển dòng sản xuất từ thị trường cấp 1 sang cấp 2.
“Chi phí thuê mua bất động sản là thành tố của tổng chi phí đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước, do đó khi yếu tố này tăng thì dẫn đến tổng chi phí đầu tư tại Việt Nam cũng tăng theo. Do vậy, các nhà đầu tư cũng phải cân nhắc, lựa chọn giữa Việt Nam với các quốc gia khác chi phí cạnh tranh hơn. Còn tại Việt Nam cũng phải cân nhắc giữa những tỉnh thành đã phát triển lâu đời, ví dụ như tại khu vực phía Nam, TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Tại Hà Nội là Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Phòng… Những tỉnh này khu vực đã phát triển lâu đời, giá thuê mua bất động sản tăng, thì bây giờ họ phải di chuyển xa hơn, những tỉnh thành “cấp 2” của Việt Nam như khu vục phía Nam: Tây Ninh, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Phước; khu vực phía Bắc thì lên tận Vĩnh Phúc, Nam Định, Thái Nguyên…”, ông Hiếu phân tích.
Hiện nay, các nhà sản xuất lẫn chính phủ các nước đều có nhu cầu cấp bách trong việc tái thiết chuỗi cung ứng toàn cầu thúc đẩy thực hiện các kế hoạch di dời cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc và chuyển đến các quốc gia có mức chi phí thấp và môi trường ổn định hơn. Bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường Công ty trách nhiệm hữu hạn Jones Lang Lasalle Việt Nam đánh giá, Việt Nam được xem là hưởng lợi từ xu hướng này với lợi thế đến từ việc kiềm chế tốt đại dịch Covid-19, các chính sách hỗ trợ nền kinh tế và thị trường từ chính phủ và các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Các hỗ trợ từ chủ đầu tư các khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn bao gồm việc giảm giá thuê và phí duy tu hạ tầng từ 10% đến 30%, cơ cấu lại kỳ hạn thanh toán và miễn tiền thuê cho các doanh nghiệp mới thiết lập nhà xưởng trong thời kỳ dịch bệnh bùng phát.
“Nhà đầu tư trước đây họ đều nghĩ rằng, dĩ nhiên là những nước nào hoặc thị trường mới mở, những thị trường đang lên như Việt Nam thì có những hạn chế, rủi ro. Tuy nhiên sau đợt dịch này, khi Việt Nam đã làm được những hình ảnh đẹp: giúp đỡ khu vực châu Âu, gởi hỗ trợ khẩu trang, thiết bị y tế đến khu vực Mỹ, thì đó là điều mà gần như chưa bao giờ xảy ra với một đất nước như Việt Nam. Việt Nam luôn là nhận viện trợ, nhưng đây là lần đầu tiên một đất nước nhỏ bé đang trên đà phát triển lại đi hỗ trợ rất nhiều và điều đó giúp cho Việt Nam ghi điểm rất nhiều cho các nhà đầu tư nước ngoài. Kinh tế Việt Nam hiện nay đã bắt đầu phục hồi để phục vụ cho thị trường nội địa”.
Cũng trong xu hướng này, hiện các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp đang có những sự thay đổi trong việc phát triển sản phẩm nhằm thích ứng với các đòi hỏi cao hơn của khách hàng. Như Tập đoàn Khải Toàn đã đầu tư “thế hệ nhà xưởng công nghiệp 4.0". Đây là thế hệ nhà máy kết hợp với nhà kho được xây dựng sẵn và công nghệ 4.0 để tạo ra sự hội tụ kỹ thuật số cho các chức năng kinh doanh, công nghiệp và các quy trình nội bộ, giúp doanh nghiệp đạt được sự quản lý tối ưu, hoạt động hiệu quả, tăng cường bảo vệ môi trường. Những đặc điểm này là một lợi thế cạnh tranh của tập đoàn trong lĩnh vực công nghiệp và thúc đẩy sản xuất theo hướng phát triển bền vững.
Ông Đặng Trọng Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Khải Toàn về thế hệ nhà xưởng 4.0 cho hay, thế hệ nhà xưởng công nghiệp 4.0 sẽ mang lại sự thuận tiện cho khách hàng trong quá trình cho thuê, sản xuất và vận hành và hiện đang nổi lên như một xu hướng, ngoài các tính năng công nghiệp 4.0, đây còn là nhà máy xanh nhờ chạy hoàn toàn bằng năng lượng mặt trời được tạo ra tại nhà máy và được chứng nhận theo tiêu chuẩn LEED của Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ. “Chúng tôi thấy, đây là một sự chậm lại trong nhu cầu chứ không phải là mất nhu cầu về cho thuê nhà xưởng trong tương lai. Với KTG Industrial có những khó khăn chung nhưng chúng tôi vẫn quyết định khởi công một dự án nhà xưởng công nghệ 4.0 tại khu công nghiệp Nhơn Trạch ở Đồng Nai, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ nào đó để giữ cho nền kinh tế Việt Nam không bị đóng băng trong thời dịch bệnh, tạo công ăn việc làm cho người dân ở tại địa bàn Đồng Nai...", ông Đức nói.
Thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ hơn nữa nhờ vào những chuyển biến mới về xu hướng đối với cả nguồn cung và nguồn cầu. Nhu cầu mở rộng không gian lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử đang và sẽ chiếm lĩnh nhu cầu thuê kho. Cùng với đó, nhu cầu tìm kiếm các quỹ đất phát triển cơ sở kho vận tăng cao. Các không gian lưu trữ có kiểm soát nhiệt độ như kho lạnh hoặc kho mát sẽ được xem là các xu hướng phát triển mới của ngành kho vận khi mà mạng lưới buôn bán và phân phối thực phẩm tươi sống mở rộng đáng kể ở cả phương thức trực tuyến và tại các cửa hàng, siêu thị hiện hữu.
