TPHCM dự kiến tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023

Trong các năm qua, do ảnh hưởng của Covid-19 nên TPHCM quyết định giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn liên tục từ năm 2020 đến năm 2022.

Theo tờ trình của UBNDTP, Hệ số điều chỉnh giá đất trong 3 năm qua của TPHCM tương ứng hệ số từ 1,5 đến 2,5 so với Bảng giá đất tùy theo nhóm và khu vực. Trong khi đó, giá đất trên thị trường liên tục biến động theo chiều hướng tăng.

Đến nay, khi tình hình dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, kinh tế hồi phục và tăng trưởng tích cực hơn, UBND TPHCM dự kiến sẽ tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong năm 2023 tăng 1.0 so với năm 2022 (tương ứng hệ số từ 2,5 đến 3,5 so với Bảng giá đất).

Nếu hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2023 tăng thêm 1.0 thì mức giá theo hệ số sẽ ở mức từ 18% đến 50 % so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường (tỷ lệ tùy theo khu vực, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất).

Hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường khi thu hồi đất ở được UBND TPHCM phê duyệt trong năm 2021, 2022 và khung hệ số theo Quyết định số 28/2022/QĐ-UBND ngày 15 tháng 8 năm 2022 Ban hành Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn TPHCM năm 2022, thì hệ số điều chỉnh giá đất ở để tính bồi thường ở mức từ 4 đến 15 so với Bảng giá đất.

Trong khi đó, hệ số điều chỉnh giá đất dự kiến ban hành và áp dụng trong năm 2023 mặc dù có tăng nhưng chỉ ở mức hệ số từ 2,5 đến 3,5 so với Bảng giá đất.

Hệ số mới ảnh hưởng như thế nào đến doanh nghiệp, cá nhân?

Việc điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức mà chỉ ảnh hưởng đối với hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích đất vượt hạn mức theo quy định pháp luật.

Đối với trường hợp thuê đất hoặc giao đất không thông qua hình thức đấu giá có giá (theo Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định thông qua việc thẩm định giá đất cụ thể theo giá thị trường mà không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất.

Trường hợp khu đất có giá (theo Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì mới áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất

Theo UBND TPHCM, việc dự kiến tăng hệ số giá đất năm 2023 lên 1.0 so với hệ số giá đất năm 2022 là có ảnh hưởng nhất định đối với người dân và doanh nghiệp nhưng không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức.

Có ảnh hưởng gián tiếp nhưng không đáng kể đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản cũng như không ảnh hưởng nhiều đến sự phát triển kinh tế, xã hội của Thành phố.

Có cần thiết tăng hệ số giá đất trong bối cảnh hiện nay?

Xuất phát từ thực trạng Bảng giá đất của TPHCM khá thấp so với giá đất giao dịch trên thị trường, tuy nhiên, việc xây dựng Bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá đất thị trường chưa thể thực hiện được ngay do ảnh hưởng mức giá tối đa của Khung giá đất và một số yếu tố khác.

Việc xây dựng và từng bước tăng hệ số điều chỉnh giá đất theo lộ trình thích hợp là việc làm cần thiết và có cơ sở thực tiễn.

Tăng hệ số điều chỉnh giá đất là phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời là một trong các giải pháp chống thất thu ngân sách, đảm bảo sự hài hòa lợi ích của Nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất.

Việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất ở mức vừa phải theo lộ trình thích hợp sẽ đảm bảo công bằng trong các phương pháp xác định giá đất cũng như trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Thành phố.

Ngày 16/6/2022, Ban chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 18 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Thể chế hóa Nghị quyết 18, cơ quan có thẩm quyền đang xây dựng, cho ý kiến hoàn thiện đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong đó có định hướng bỏ khung giá đất.

Ngay sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, các cơ quan chức năng của Thành phố sẽ nghiên cứu, điều tra, xây dựng hoàn thiện và tham mưu Ủy ban nhân dân thành phố ban hành bảng giá đất hàng năm tiệm cận với giá trị trường.

Do vậy, việc tăng hệ số giá đất năm 2023 là một trong những tiền đề và cơ sở quan trọng cho việc xây dựng Bảng giá đất phù hợp với quy định pháp luật và tình hình thực tiễn trên địa bàn Thành phố trong thời gian tới.

Hệ số điều chỉnh giá đất là hệ số để xác định giá đất có tính phí sử dụng đất, tiền sử dụng đất được tính khi Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép mục đích sử dụng đất hay cho thuê (trừ trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu giá), hệ số điều chỉnh giá đất hay còn được gọi là hệ số K. Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (K) Tại TPHCM: + Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức, chuyển mục đích sử dụng thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy năm (1,5) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố. + Trường hợp xác định đơn giá thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai: Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng tùy theo mục đích sử dụng đất và khu vực như sau: