Thị trường bất động sản 2021 dự đoán sẽ có nhiều "điểm sáng" nhờ Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp. Nghị định số 25 được ban hành tháng 2/2020 quy định, giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường; Nghị định số 41 gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền; Thông tư 21 của Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m vuông bắt đầu có hiệu lực; Nghị quyết 164 tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản. Đặc biệt, khi Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ 8/2/2021 với nội dung quan trọng về việc giải cứu hàng ngàn dự án có đất xen cài được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nút thắt thiếu hụt nguồn cung, "thổi làn gió mới" vào thị trường bất động sản.
Xung quanh vấn đề này, VOH có phỏng vấn Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường.
*VOH: Nguồn cung nhà ở giảm mạnh và đang dần khan hiếm trong những năm tới, theo ông nguyên nhân do đâu?
Giáo sư Đặng Hùng Võ: Hiện nay ở đô thị lớn giá nhà khá cao hơn và có vẻ trái quy luật và nhiều người bình luận đây có phải là giá ảo, nhưng sự thật nguyên nhân của nó năm 2019, 2020, tất cả các dự án, các lượt dự án được đưa ra thị trường thì giảm đi, điều đó có nghĩa là cung dự án ra thị trường giảm đến 90%, tức là chỉ còn lại 10% của năm cũ. Vậy thì người ta sẽ dự kiến rằng, trong 3 năm tới, chắc chắn hàng hóa bất động sản nhà ở sẽ khan hiếm, cung sẽ luôn thấp hơn rất nhiều so với cầu ở trạng thái rất cao.
Chính vì vậy, những nhà đầu tư mà đang giữ hàng hóa hoặc đang có dự án hiện nay, họ không bao giờ hạ giá cả. Bởi vì đây là hoàn cảnh rất thuận lợi, khi cung mà có biểu hiện sẽ giảm trong thời gian tới, cầu thì ngày càng cao. Số lượng người ở các đô thị lớn và những người sẽ di cư vào các đô thị lớn ngày càng cao, vậy thì họ sẽ giữ hàng và không bao giờ tính chuyện giảm giá, chỉ có thể tăng giá. Và lúc này, 20%, 30% mới chỉ là biểu hiện của giai đoạn đầu tiên của tăng giá. 2, 3 năm tới, tốc độ này ngày càng cao và nếu chúng ta không điều chỉnh kịp thời, thì có thể dẫn tới bong bóng, đầu cơ, những hiện tượng không lành mạnh làm sốt giá nhà ở.
Nguyên nhân này do khung pháp Luật lỏng lẻo, làm cho những người phê duyệt dự án thấy là đúng được Luật này thì trái Luật khác, mà bây giờ cứ trái một luật là sẵn sàng ra hầu tòa. Một dự án được phê duyệt có khi rà đi rà lại cả năm trời mới dám phê duyệt. Hy vọng cuối năm 2020, chúng ta đã có Luật sửa đổi bổ sung một số điều, Luật Đầu tư mới 2020, và vừa rồi đối với đất đai thì nghị định 146 là nghị định mới nhất về đất đai, trong đó có phần lớn là điều chỉnh lại những bất cập trong phê duyệt dự án đưa ra thị trường.
*VOH: Thị trường bất động sản ách tắc thời gian qua và hầu như không có dự án mới cũng là do các quy định, điều Luật chồng chéo, ông có đề xuất gì để gỡ nút thắt này?
Giáo sư Đặng Hùng Võ: Sự thật thuế bất động sản ở các nước phát triển, thì đó là nguồn thuế chủ yếu cho ngân sách ở địa phương, thì nói chung là thuế bất động sản mà hiện nay mới chỉ là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thôi thì chỉ chiếm được khoảng cao nhất 20% thu ngân sách địa phương. Điều này có nghĩa là cải cách thuế đối với đất phi nông nghiệp cũng như bất động sản nói chung là một nhu cầu rất lớn. Bộ Tài chính phải đưa ra ít nhất 3, 4 lần các dự kiến về cải cách thuế nhưng đều không thành, và ở đây đặt ra câu hỏi lớn tại sao lại không thành.
Và bởi vì nhiều lý do nói rằng, dân ta thu nhập còn rất thấp thành ra bây giờ đánh thuế bất động sản sẽ khó khăn. Tôi bảo thậm chí miễn thuế, thuế 0% để cho tất cả mọi người có quyền lợi và không có chuyện siêu cao thuế nặng về đất đai ở đây cả, nhưng trên hạn mức thì đánh thuế cao lên, lúc đó mới ngăn được đầu cơ. Tôi cho rằng cải cách thuế, đừng nghĩ phải nâng đồng loạt, mà hãy nghĩ đến chuyện thậm chí miễn toàn bộ thuế cho tất cả mọi người ở diện tích dưới hạn mức. Ví dụ một người, hạn mức đất ở cho 50m vuông, cao hơn hẳn hạn mức giao đất hiện nay, còn lại thì sẽ đánh thuế rất cao với phần mà mỗi một người có nhiều. Bởi vì có những người có tới hàng chục ngàn m vuông, từ đó chúng ta mới thấy tạo được công bằng, tạo được nguồn thu lớn, tạo được hiệu quả sử dụng đất cao, không ở tình trạng đầu cơ tích trữ, thì đó là điều kiện tốt để phát triển thị trường bất động sản.
*VOH: Thị trường bất động sản trong năm nay được kỳ vọng sẽ có nhiều điểm sáng mới khi hệ thống, các điều Luật sẽ được đồng bộ vào cuối năm 2021. Theo ông, thị trường bất động sản cần những yếu tố nào để phát triển bền vững?
Giáo sư Đặng Hùng Võ: Đến lúc này, thị trường phát triển đến mức 1 dự án phải là một khu vực lớn, đó phải là một khu đô thị có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tất cả mọi thứ cần thiết cho một đô thị vận hành thì phải có đầy đủ thì chúng ta mới cần phát triển cho đầy đủ, hãy bỏ đi những dự án từng khu nhà riêng biệt bởi vì không biết môi trường ra sao, không biết dịch vụ xã hội, hạ tầng kỹ thuật… thì giá tính như thế nào là một cầu chuyện rất khó.
Bởi vì bây giờ cần các tiện ích phục vụ nhu cầu chỗ ở chứ không còn cần chỗ che mưa che nắng như ngày xưa… thì như vậy hãy bỏ qua tất cả các dự án phát triển từng khu nhà độc lập mà hãy tính tới chuyện hình thành những khu đô thị lớn. Thế còn các khu đô thị ở đâu thì tôi cho rằng cần phải phát triển các khu du lịch, kinh tế du lịch phải trở thành kinh tế mũi nhọn, điều nữa hiện nay là đang có cơ hội phát triển các khu công nghiệp để nước ta không phải là nước với các khu công nghiệp đơn lẻ mà cần có những khu công nghiệp tích hợp.
Công nghiệp thì phải có công nghiệp phụ trợ, phải có các dịch vụ kèm theo, logistics phải rẻ, thì tất cả những cái đó chúng ta nhìn lại lại thấy thiếu, mà đã thiếu thì không thu hút được các nhà đầu tư công nghiệp lớn cũng như không thu hút được các nhà đầu tư du lịch lớn trên thế giới.
Thế thì lúc này tôi cho rằng, một dự án đô thị sao phải gắn kết với một khu đô thị mà đã được quy định tại điều 82 của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế. Trong đó đưa ra yêu cầu tích hợp giữa khu công nghiệp dịch vụ và đô thị, lúc đó sẽ tạo thành hệ sinh thái cộng sinh giữa công nghiệp, chỗ ở và dịch vụ đối với người ở cũng như dịch vụ đối với công nghiệp. Thế giới phát triển như thế nhưng ta thì chưa đạt được điều kiện này. Hiện nay một số địa phương cũng đã tính tới chuyện này, muốn đẩy mạnh nhưng nó không vào, bởi vì các nhà đầu tư vẫn muốn một mình một ngựa, không tích hợp được với nhau, không tạo được hệ sinh thái cộng sinh.
*VOH: Xin cảm ơn ông.
