Chủ nhà trọ có được phép tăng tiền điện trong thời gian thuê nhà ?

Xin hỏi, Em là công nhân vừa thuê nhà trọ kí hợp đồng 1 năm, cọc 1 tháng tiền nhà. Em vừa dọn vào ở được 1 tháng đầu tiên thì tháng thứ 2 chủ cho thuê tăng giá tiền điện nước và phí dịch vụ, như vậy chủ cho thuê có vi phạm hợp đồng không ạ? Em muốn chuyển đi thì có thể lấy lại tiền cọc không?

Luật sư Châu Xuân Nhân Bằng - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH D.P.T, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh tư vấn như sau:                                          

Câu hỏi của bạn liên quan đến các quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà, đặc biệt là quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê tài sản, theo quy định tại Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật có liên quan. Dưới đây là câu trả lời chi tiết dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành tại Việt Nam:

1. Chủ nhà tăng giá tiền điện, nước và phí dịch vụ có vi phạm hợp đồng không?

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo quy định tại Điều 170 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/08/2024), Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó

Theo đó, bạn và chủ cho thuê có quyền thỏa thuận trong hợp đồng thuê về giá thuê nhà. Trường hợp hợp đồng có ghi rõ giá tiền điện, nước và phí dịch vụ tại thời điểm ký kết, nhưng giá thu cao hơn so với mức thu của các đơn vị cung cấp dịch vụ như EVN hoặc là công ty cấp nước của nhà nước thì chủ cho thuê không được quyền tự ý thay đổi và/hoặc thu các khoản.

Vì vậy, việc chủ cho thuê đơn phương tăng giá các khoản chi phí mà không có sự đồng ý của bạn là vi phạm hợp đồngTheo điểm b Khoản 3 Điều 172 của Luật Nhà ở 2023, bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nếu bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Ngoài ra, việc thu tiền điện, nước và phí dịch vụ cao hơn so với quy định của chủ cho thuê còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hình thức xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi thu tiền điện của người thuê nhà với giá cao được quy định tại khoản 6 Điều 12 Nghị định 134/2013/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 15 Điều 2 Nghị định 17/2022/NĐ-CP) như sau: Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với người cho thuê nhà thu tiền điện của người thuê nhà cao hơn giá quy định trong trường hợp mua điện theo giá bán lẻ điện để phục vụ mục đích sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ.

2. Bạn có thể lấy lại tiền cọc khi muốn chuyển đi không?

Về việc lấy lại tiền đặt cọc, cần phải xem xét các điều khoản trong hợp đồng về việc chấm dứt hợp đồng và hoàn trả tiền cọc. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật trong một thời gian để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

Vì vậy, nếu chủ cho thuê vẫn tiếp tục yêu cầu bạn thanh toán tiền điện, nước và phí dịch vụ cao hơn với quy định và đòi lại nhà thì bạn được quyền yêu cầu chủ cho thuê nhà phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt cọc. Nếu bạn tự ý chuyển đi và không thông báo trước vì chủ nhà vi phạm hợp đồng, cụ thể là việc đơn phương tăng giá điện, nước và phí dịch vụ, thì bạn sẽ không được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trước thời hạn và yêu cầu hoàn trả tiền cọc.

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 172 của Luật Nhà ở 2023, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.