Thời gian tới, bất động sản nhà ở tại TPHCM đối mặt nhiều thách thức

Phân tích những thách thức mà bất động sản nhà ở tại TPHCM sẽ đối mặt, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển TPHCM đưa ra nhận định: Tình trạng thắt chặt tín dụng vào bất động sản diễn ra từ cuối năm 2017, 2018, ngân hàng nhà nước đã đưa ra chính sách giảm tỉ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, giảm dần từ 45%, 40%, đến năm 2021 thì còn 37%, tháng 10 năm nay sẽ còn 35%. Đó là kế hoạch để giảm rủi ro và gánh nặng lên hệ thống ngân hàng. Khi thực hiện thì về phía ngân hàng và cả người vay cũng đều gặp khó khăn.

Trong khi đó, năm 2022 lại có thêm chính sách thắt chặt tín dụng vào bất động sản, điều này ảnh hưởng lên cả chủ đầu tư và người mua. Về phía chủ đầu tư, từ lâu họ đã có động thái đa dạng hóa nguồn vốn, tìm đến các kênh kêu gọi vốn, chẳng hạn như phát hành trái phiếu cổ phiếu, kêu gọi nguồn vốn từ các quỹ đầu tư, ít phụ thuộc hơn vào hệ thống ngân hàng.

“Còn về phía người mua, sẽ giảm khả năng mua nhà. Tuy nhiên, ở góc độ quản lý thì Ngân hàng Nhà nước chỉ hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, việc thắt chặt tín dụng ảnh hưởng đến các dự án cao cấp bởi tỉ lệ người mua đầu cơ và đầu tư rất cao, lên đến 70%, và như vậy sẽ ảnh hưởng đến tỉ lệ hấp thụ các dự án này trong thời gian tới”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh nhận định.

Nhiều đơn vị, nhiều chủ đầu tư có kinh nghiệm liên kết phát triển dự án. Đây là xu hướng trong thời gian tới. Theo các chuyên gia của CBRE, bất động sản nhà ở vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Giá bán tiếp tục tăng ở hai thị trường Hà Nội và TPHCM. Phân khúc nhà ở bình dân đã biến mất từ quý 1 năm 2019 ở TPHCM. Phân khúc nhà ở bình dân ở Hà Nội biến mất từ năm 2021. Trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung nhà ở tại TPHCM có hơn 16.000 căn, trong khi Hà Nội có gần 6.000 căn, có sự sụt giảm so với năm trước. Tổng lượng hàng tồn kho ở TPHCM khoảng 30.000 căn. Tỉ lệ bán đạt trên 70%. Hà Nội thì gần tiệm cận TPHCM.

Giá bán trung bình Hà Nội khoảng 1.860 đô la Mỹ/m2. Giá thuê cao hơn so với năm trước. Phân khúc cao cấp tăng. Năm 2022, tổng nguồn cung căn hộ bán TPHCM có thể tăng lên 22.000 căn. Năm 2023-2024, dự kiến có thêm 30.000 căn hộ bán. Việc tăng giá sẽ chậm lại. Nguồn cung mới nằm ở khu vực xa trung tâm, tạo cơ hội phát triển thị trường căn hộ cho tỉnh thành lân cận ở TPHCM. 6 tháng  đầu năm ghi nhận sự Bắc tiến của nhà đầu tư phía Nam, tìm kiếm quỹ đất lớn ở phía Bắc.

Theo nhận định của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư tốt. Các nhà đầu tư cá nhân vẫn đánh giá cao kênh đầu tư vào bất động sản.

“Kiếm tiền nhanh, lướt sóng và ngắn hạn thì không phù hợp. Bản thân nhà đầu tư phải nhìn thấy được tính thanh khoản, có những khu vực và phải nhìn thấy được tính thanh khoản của danh mục đầu tư của mình như thế nào”, ông Kiệt lưu ý.

Năm 2023-2024, TPHCM có thêm 8 dự án văn phòng, có 4 dự án có tiến độ xây dựng tích cực trở lại. Trong năm 2020, 2021, thị trường văn phòng chịu ảnh hưởng nhiều của dịch bệnh, đến quý 2 năm 2022 hoạt động trở lại đạt 90%. TPHCM không có nguồn cung mới nào, do đó thị trường bán lẻ không có nguồn cung tăng vọt.

Thị trường có sự phục hồi đáng kể, trong 6 tháng đầu năm tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê khu vực trung tâm TPHCM, Hà Nội ghi nhận mức tăng, 250-300 đô Mỹ tùy vị trí trung tâm. Trung tâm thương mại ở TPHCM chiếm 10%, tức 130.000 m2, ở Hà Nội thấp hơn khoảng 150.000m2. 

Đối với thị trường bán lẻ bất động sản, trong thời gian tới, nhà đầu tư sẽ có kế hoạch mở rộng tại Việt Nam. Việc phân tích, tìm hiểu hành vi người tiêu dùng sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Hiện các trung tâm thương mại đang tái cơ cấu lại mảng cho khách thuê.

Trong khi đó, thị trường bất động sản công nghiệp 6 tháng đầu năm vẫn diễn ra tích cực. Chính sách Zero-Covid của Trung Quốc thúc đẩy các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, nhu cầu đến từ logictics, sản xuất ô tô và điện tử. Đất công nghiệp tăng 10%, kho xưởng tăng 7%. Tháng 6/2022 Chính phủ thông qua chủ trương đầu tư vành đai 3, tạo ra nhiều cơ hội cho bất động sản công nghiệp, phát triển bất động sản công nghiệp khi vành đai 3 phát triển.

Nhu cầu thuê đến từ khách hàng châu Âu. Doanh thu đến từ ngành thương mại điện tử tăng gấp đôi, dự kiến tăng hơn 30 tỷ đô la Mỹ. Giá đất công nghiệp sẽ tăng trong thời gian tới. Dự kiến sẽ có mô hình nhà kho và nhà xưởng nhiều tầng, đây là mô hình đã phát triển từ lâu ở Úc, Trung Quốc…Các thay đổi về quy định, cấp phép, chi phí tăng cao, mất cân đối cung cầu, không đáp ứng được nhu cầu thực của người tiêu dùng. Do đó, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển TPHCM đưa ra lời khuyên: "Nhà đầu tư nên đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn, sát với nhu cầu thị trường. Người mua cần có kế hoạch tài chính, tìm hiểu cơ hội về khả năng chi trả cũng như những thay đổi về chính sách lãi suất”.

Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường bất động sản TPHCM Theo Báo cáo thị trường Bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022 của DKRA Việt Nam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm 2022 không có nhiều đột biến. Theo đó, nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở giáp ranh TPHCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022; Bình dương vẫn duy trì ở mức khoảng 3.000 – 4.000 căn; Long An khoảng 300 căn… Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng trước động thái siết tín dụng BĐS của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Với phân khúc nhà phố, biệt thự thì nguồn cung có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo đạt khoảng 4.000 – 5.000 căn. Theo đó, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn, tiếp sau là Long An và Bình Dương với khoảng 1.000 căn; TPHCM dao động khoảng 600 căn, tập trung hầu hết ở khu Đông. Các chuyên gia kinh tế cũng cho biết, giá bán sơ cấp trên thị trường tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng mới. Theo Tiến sỹ Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế, những nguyên nhân chính dẫn đến vấn đề tăng giá. Cụ thể là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường. Ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng. Bên cạnh đó, nguyên nhân mang yếu tố tâm lý chủ quan là các nhà đầu tư đều tin tưởng giá đất sẽ tiếp tục tăng như các năm trước; tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào BĐS. Chỉ riêng TPHCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý… Các chuyên gia BĐS cũng dự báo, trong thời gian tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn, nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.