Tin tứcNghị quyết số 18-NQ/TW, được Tổng Bí Thư Nguyễn Phú Trọng ký ngày 16/6/2022 tại Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Với nhiều nội dung chỉ đạo mới quan trọng về quản lý nhà nước đối với đất đai, Nghị quyết 18 được kỳ vọng tạo ra những đột phá mạnh mẽ cho sự phát triển thị trường bất động sản theo hướng đầy đủ, minh bạch và hiệu quả hơn. Nghị quyết đặt ra mục tiêu, đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.
Nhằm hiểu về Nghị quyết 18, cụ thể hơn là những chỉ đạo quan trọng mới về quản lý nhà nước đối với đất đai, Đài Tiếng nói nhân dân TPHCM tổ chức tọa đàm 3 kỳ về các giải pháp thực hiện tốt Nghị quyết 18 và góp ý dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) với sự tham gia của các khách mời:
- PGS TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên Môi trường;
- Ông Chu Vĩnh Lăng, Phó Trưởng phòng Pháp chế, Sở TNMT TPHCM;
- Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TPHCM; Chủ tịch Trung tâm trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam;
- Ông Phan Công Chánh, Chuyên gia tài chính BĐS;
- Ông Võ Đình Bảo, chủ tịch, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Vạn Lộc Phát.
Sau đây là Kỳ 1 của tọa đàm: "Những điểm nổi bật của Nghị quyết 18 và tác động đến thị trường đất đai"
*VOH: Câu hỏi đầu tiên xin được gửi đến với Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Đình Thọ: thưa ông, từ Viện chiến lược, Chính sách tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài nguyên Môi trường, đâu là những điểm mới và đột phá trong Nghị quyết số 18 ?
PGS TS Nguyễn Đình Thọ: Nội dung đột phá trong Nghị quyết 18 lần này tập trung chủ yếu vào chỉ đạo của Tổng Bí thư, đó là thực hiện thể chế hóa theo cơ chế thị trường và phù hợp với cả pháp luật và chính trị. Nội dung chính sẽ điều chỉnh là chuyển từ cái cơ chế quản lý hành chính sang cơ chế quản lý thông qua thị trường. Cụ thể là đối với các nội dung về tài chính-đất đai, về kinh tế-đất đai, về giá đất, về quy hoạch sử dụng đất cũng như là quy định về giao đất, cho thuê đất, đấu giá đất, bồi thường phải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, đây là những nội dung cơ bản mà Nghị quyết 18 đã quy định Bộ Tài nguyên Môi trường báo cáo Chính phủ và trình Quốc hội để thể chế hóa Luật đất đai sửa đổi trong thời gian tới.
*VOH: Thưa ông Phan Công Chánh, chuyên gia tài chính bất động sản, Nghị quyết số 18 sẽ đưa ra định hướng đó là quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, đối với người sở hữu nhiều nhà ở và đầu cơ đất. Điều này tác động như thế nào đến việc dung hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp ?
Ông Phan Công Chánh: Hiện nay chỉ có một cái loại thuế liên quan đến bất động sản là thuế đất phi nông nghiệp. Ngoài ra còn có thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Do đó, dự thảo sửa đổi Luật đất đai để cụ thể hóa Nghị quyết 18 của Tổng Bí thư cũng đã đề cập rất rõ quan điểm sẽ đánh thuế tài sản cũng như thuế về mục đích sử dụng. Ví dụ với những loại đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng thì việc đánh thuế sẽ giúp huy động được nguồn lực đất đai đang bị lãng phí. Ở các nước như Singapore, Hàn Quốc, khoản thuế này cũng đã đóng góp rất nhiều cho nguồn thu ngân sách.
Tuy nhiên tôi cũng cho rằng đánh thuế tài sản cần phải đặt trong tổng thể, cân đối với mục đích của thuế, đó là cái sự cân bằng. Bởi vì đôi khi là chúng ta đánh thuế ở một phân khúc này thì mới có thể ảnh hưởng đến phân khúc khác. Ví dụ một vài ý kiến cho rằng đánh thuế tài sản với mức cao thì cũng có thể ảnh hưởng đến các thị trường nhà ở, cho thuê. Ý kiến phản biện của chuyên gia ngược lại, cho rằng có thể đánh thuế tài sản ở mức thấp hơn và tổng nguồn thu trên thuế tài sản lại đạt được lợi ích cao nhất và cân bằng nhất đối với thị trường.
*VOH: Những chính sách của Đảng và Nhà nước trong thời gian qua đã góp phần nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai, hệ thống tổ chức bộ máy quản lý đất đai cũng từng bước được kiện toàn hơn. Tuy nhiên về công tác quản lý và sử dụng đất hiện tại cũng đang còn rất nhiều vướng mắc, còn rất nhiều hạn chế, lý do vì sao ? chúng tôi xin được nghe những ý kiến chia sẻ của ông Chu Vĩnh Lăng, Phó trưởng phòng Pháp chế - Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh.
Ông Chu Vĩnh Lăng: Hiện nay Luật Đất đai có quy định bảng giá đất và giá đất cụ thể. Bảng giá đất để dùng vào một số mục đích nhất định như thu thuế, phí và tiền sử dụng đất của người dân trong hạn mức - tức là những cái trường hợp phải xác định giá đất thì luật đã quy định rồi.
Riêng đối với giá bồi thường, theo quy định với những trường hợp các dự án bồi thường khi lập phương án và khi lấy ý kiến người dân thì áp dụng theo Điều 74 luật Đất đai, sẽ định giá đất để xác định ra giá cụ thể cho từng dự án.
Về vấn đề khung giá đất kiểu cũ, ví dụ như hiện nay ở Thành phố Hồ Chí Minh khung giá quy định cao nhất của thành phố là 162 triệu đồng/m2 đối với các tuyến đường như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ… nhưng thực tế ngoài thị trường thì có giá đến 7-8 trăm triệu, nhưng khung giá đã quy định rồi, không thể nào ban hành được một bảng giá phù hợp. Bây giờ Nghị quyết 18 yêu cầu là bỏ khung giá, điều này có lợi là người dân có thể là ước lượng được giá bồi thường chính xác hơn. Cho nên người dân sẽ đồng thuận nhiều hơn. Đối với nhà đầu tư thì trước đến nay vẫn cứ bồi thường theo giá đất đã được duyệt trên phương án. Sau này nếu bỏ khung giá đi, có giá cụ thể thì sự thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người dân sẽ xích lại gần nhau hơn và giảm hẳn việc khiếu kiện, khiếu nại về mức giá đền bù.
*VOH: Về phía doanh nghiệp, theo ông Võ Đình Bảo có những ý kiến như thế nào về việc sẽ bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo giá thị trường ?
Ông Võ Đình Bảo: Khi chính phủ bỏ khung giá đất, Ủy ban tỉnh sẽ là đơn vị có quyền quyết định về đất đai, bảng giá, và cả hệ số k, kết hợp với các quy luật kinh tế sẽ ra được giá thật của một mảnh đất.
Về mặt doanh nghiệp, trong vòng hai năm nay các dự án đất bị nghẽn là do nguồn cung thiếu vì các vướng mắc của luật. Ở Nghị quyết 18 lần này tôi thấy là sự thay đổi căn cơ, tạo nền tảng phát triển lâu dài cho đất đai nói riêng và cho nền kinh tế nói chung.
*Mời đón xem tiếp kỳ 2.
