Tọa đàm về Nghị quyết 18, Luật Đất đai sửa đổi: Kỳ vọng tạo đột phá cho thị trường bất động sản

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia tài chính bất động sản đánh giá cao Nghị quyết 18, Luật đất đai sửa đổi, đặc biệt là việc lấy ý kiến của toàn xã hội. Theo ông Chánh, việc đánh thuế đối với các phân khúc BĐS không sử dụng sẽ góp phần tạo nên nguồn thu cho Nhà nước. Tuy nhiên, cũng nên cân bằng và hài hòa. Đơn cử như việc đánh thuế cao sẽ ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở cho thuê.

“Nghị quyết 18 lần này, đã đề cập rất rõ đến việc sẽ đánh thuế tài sản, thuế đối với đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào quá trình sử dụng. Điều này giúp giải phóng nguồn lực đất lãng phí. Nhìn từ Singapore hoặc Hàn Quốc, họ cũng áp dụng điều này nên tạo được nguồn thu cho ngân sách rất tốt. Tuy nhiên, trên tổng thể, tôi cho rằng, câu chuyện thuế tài sản sẽ đặt tổng thể trong tổng nguồn thu lớn nhất chứ không phải đánh thuế cao và đạt được lợi ích cao nhất cho thị trường” - Ông Phan Công Chánh, chuyên gia tài chính bất động sản góp ý.

Đóng góp cho tọa đàm, LS Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam cho rằng nên định giá đất theo cơ chế thị trường để đảm bảo tính công bằng, minh bạch và tránh xung đột quyền lợi cho cả phía người dân – doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý.

LS Nguyễn Văn Hậu cũng kiến nghị thêm nên thành lập hội đồng thẩm định đất phải có tâm và có tầm. “Hội đồng thẩm định giá phải nâng cao chất lượng, có bộ quy tắc đạo đức để thực hiện. Đơn cử như thành lập sàn giao dịch và áp dụng cơ chế không dùng tiền mặt mà thông qua ngân hàng để dễ dàng kiểm soát dòng tiền…”

Theo các chuyên gia, khiếu kiện liên quan đến đất đai trong giai đoạn 2014 - 2020 thường chiếm từ 60 - 70% số lượng vụ kiện hành chính; trong đó 60-70% là liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc chậm giải phóng mặt bằng khiến nhiều dự án lớn chậm tiến độ, đội vốn. Trong đó, nghịch lý về giá đất giữa giá đền bù và giá thị trường là một trong những nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp, phức tạp... Do đó, yêu cầu đưa giá đất tiệm cận giá thị trường là một trong những giải pháp quan trọng được kỳ vọng sẽ khắc phục những bất cập trong lĩnh vực đất đai hiện nay và cũng là vấn đề lớn đặt ra để giải quyết trong đổi mới chính sách pháp luật đất đai.

Ông Chu Vĩnh Lăng, Phó Trưởng phòng Pháp chế, Sở TNMT TPHCM nói thêm: “Việc xác định giá đất là vấn đề đặc biệt được quan tâm, thực tiễn thời gian qua, việc xác định giá đất còn nhiều bất cập, hạn chế, vướng mắc dẫn đến xẩy ra nhiều sai phạm, thất thoát ngân sách nhà nước... Điểm mới đột phá của Nghị quyết số 18-NQ/TW lần này là bỏ khung giá đất, đồng thời yêu cầu có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất”.

Lấy ví dụ khung giá đất một số vị trí của Thành phố chỉ dao động cao nhất là 162 triệu đồng/m2 được ban hành định kỳ 05 năm/lần và là cơ sở để UBND cấp tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng khu vực và áp dụng trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo đó, các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Tuy nhiên, trên thực tế, giá giao dịch, chuyển nhượng có thể lên đến hàng tỷ đồng. Điều này dẫn đến việc quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất bị ảnh hưởng và sẽ dẫn đến tình trạng khó có thể thu hồi đất vì sự phản đối của người dân không đồng ý với phương án bồi thường của Nhà nước. Khi mức giá bồi thường về đất tăng, phù hợp hơn với mức giá của thị trường thì người sử dụng đất sẽ có cơ sở để chấp nhận mức bồi thường và có thể xúc tiến nhanh, rút ngắn thời gian giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án.

Ngoài những phân tích, đóng góp từ cơ quan quản lý đất đai tại TPHCM, ông Chu Vĩnh Lăng, Phó Trưởng phòng Pháp chế, Sở TNMT TPHCM cũng cho rằng, việc xây dựng cơ sở dữ liệu dùng chung trong Nghị quyết 18 lần này sẽ góp phần thúc đẩy tính minh bạch và tiện ích cho người dân. Khi cơ sở dữ liệu hoàn thiện, chúng ta có thể ngồi trên máy tính để xem, biết được vị trí từng khu đất, gía cả để không phải phân vân về giá thấp hay giá cao nữa.

Theo Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hồng Hà, dự thảo luật lần này đã có những bước sửa đổi từ năm 2019. Để có những căn cứ chính trị, Bộ này đã tiến hành tổng kết. Ngay sau khi kỳ họp thứ 5, BCH TW Đảng thông qua nghị quyết 18, chính phủ đã bắt tay vào hồ sơ trình. Quốc hội xác định, vào kỳ họp quốc hội lần thứ 4, vào tháng 10/202 sẽ lấy ý kiến của Quốc hội cho ý kiến về dự luật lần đầu tiên. Việc lấy ý kiến về vấn đề này sẽ còn trải qua 2 kỳ họp tiếp theo và dự kiến thông qua vào tháng 10/2023.

Tính đến hết tháng 9/2022, tại TP.HCM có 21 dự án được mở bán với 11600 căn hộ. Thị trường bất động sản của thành phố đang tiếp tục hạn chế về nguồn cung và tình trạng lệch pha cung cầu với phân khúc cao cấp đang chiếm đa số, khan hiếm nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu với đại đa số người dân. Vì vậy, ông Võ Đình Bảo, chủ tịch, Tổng giám đốc Công ty BĐS Vạn Lộc Phát cho rằng, việc sớm sửa đổi Luật Đất đai, đồng thời với việc sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật đấu giá tài sản sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung phát triển ổn định, bền vững.