Shophouse là gì? Lợi và hại khi đầu tư shophouse

Trong rất nhiều các mô hình dự án bất động sản, mô hình shophouse đang tạo ra một sức hút vô cùng lớn trên thị trường nhờ vào nhiều ưu điểm nổi trội. Mô hình này “đánh” đúng tâm lý khách hàng, mang đến cho người sở hữu hiệu quả tốt nhất với nhiều mục đích sử dụng đa dạng.

1. Shophouse là gì ?

Shophouse (nhà phố thương mại) là mô hình bất động sản kiểu mới, kết hợp giữa căn hộ nhà ở và kinh doanh thương mại.

Thông thường, shophouse sẽ được xây dựng ở những trục đường lớn, trung tâm của các dự án nhà phố thương mại. Chính vì thế, shophouse luôn sở hữu nhiều lợi thế về diện tích, không gian và vị trí để kinh doanh, buôn bán hoặc cho thuê.

Đặc điểm nổi bật của Shophouse là lối thiết kế thông minh, có đa tính năng nhằm đáp ứng tốt nhu cầu kinh doanh, buôn bán. Đồng thời cũng đảm bảo được sự tiện dụng trong sinh hoạt.

1.1 Thiết kế thông tầng

Thiết kế shophouse thường có tối thiểu 2 tầng, đa phần sẽ theo kiểu kiến trúc thông tầng. Những thiết kế kiểu này thường giống với căn hộ Penthouse, hay các căn hộ Duplex. ..

1.2 Đa chức năng sử dụng

Với shophouse bạn có thể sử dụng tầng phía dưới dùng để kinh doanh và tầng trên dùng để làm phòng nghỉ ngơi, sinh hoạt.

Ngoài ra, trong những dự án chung cư cao tầng, shophouse có thể được thiết kế dạng 1 hoặc 2 mặt tiền thuỳ theo vị trí.

1.3 Nằm tại khu trung tâm dịch vụ, thương mại

Shophouse thường được xây dựng thành chuỗi các nhà phố hay một khu trung tâm thương mại vô cùng hiện đại, với đầy đủ các hoạt động vui chơi giải trí, mang lại sự tiện dụng cho đa số khách hàng.

Về lịch sử hình thành, mô hình shophouse đã xuất hiện trên thế giới từ thế kỷ XIX tại các khu thị trấn, trung tâm thành phố của các quốc gia phát triển tại châu Á như Singapore (dãy phố mua sắm Geylang), Malaysia (shophouse ở Penang, Malacca),…  

Ở Việt Nam loại mô hình bất động sản này xuất hiện lần đầu tiên vào những năm 1998, tuy nhiên, cho đến những năm 2013 – 2015, mô hình shophouse mới thực sự thu hút sự quan tâm của giới đầu tư và người tiêu dùng.

2. Ưu điểm của shophouse

So với thời điểm từ khi mới hình thành cho đến hiện tại, các shophouse vẫn giữ một số đặc điểm thuần túy như: người sở hữu sẽ sống tầng trên, tầng trệt dùng để kinh doanh, mặt tiền shophouse không quá rộng chỉ yếu là chiều sâu được kéo dài ra phía sau...

Tuy nhiên, để phù hợp với xu hướng phát triển mới mô hình shophouse đã có không ít những thay đổi về thiết kế, kiến trúc và cả mục đích sử dụng phong phú - đa dạng hơn.

Dưới đây là những ưu điểm của mô hình shophouse:

2.1 Sở hữu vị trí vàng

Shophouse thường được xây dựng tại vị trí ngay mặt tiền của các tuyến đường lớn nằm tại trung tâm, nơi có đông người lưu thông qua lại.

Tại đây, các shophouse sẽ dễ dàng tiếp cận và thu hút được lượng lớn khách hàng tiềm năng – dân cư sinh sống trong khu dân cư tại dự án cũng như dân cư tại các đô thị lân cận. Đây là tiền đề quan trọng giúp đảm bảo việc kinh doanh tại shophouse hoạt động tốt, duy trì và nâng cao lợi nhuận.

2.2 Số lượng có hạn

Shophouse được thiết kế và xây dựng ngay trong dự án nên số lượng thường có hạn. Đồng thời, số lượng shophouse còn phù thuộc vào quy mô dự án và số lượng cư dân dự đoán. Với các dự án tầm trung số lượng shophouse chỉ chiếm từ 2-3% trên tổng sản phẩm, còn với các dự án có quy mô lớn như khu đô thị, số lượng shophouse chiếm khoảng 5%.

2.3 Thiết kế thông minh

Với thiết kế thông minh bao gồm có 2 tầng tách biệt, người sở hữu shophouse có thể sử dụng kết hợp nhiều chức năng khác nhau như:

• Mở cửa hàng kinh doanh, cho thuê văn phòng: Bạn có thể kinh doanh quần áo, cửa hàng tạp hóa, cửa hàng tiện lợi… ngay tại tầng trệt. Ngoài ra, với ưu điểm nổi bật là thiết kế đẹp, đồng bộ, nằm ngay mặt tiền đường, shophouse cũng là địa điểm lý tưởng để các công ty, doanh nghiệp mở văn phòng.
• Dùng để ở: Tầng 2 shophouse bạn có thể sử dụng để làm nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi nhằm tiết kiệm chi phí.

2.4 Thuận tiện di chuyển

Shophouse không chỉ nằm ở mặt tiền mà còn có vị trí gần các tuyến đường chính  trong khu dân cư, đặc biệt là gần khu vực gửi xe để khách hàng có thể di chuyển thuận tiện, giúp hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả cao.

2.5 Dòng thu nhập ổn định

Nhờ sở hữu nhiều ưu điểm nổi bật như vị trí, thiết kế, cùng số lượng hạn chế, các nhà đầu tư có thể yên tâm về tính thanh khoản bởi có thể dễ dàng mua bán, cho thuê shophouse nếu không sử dụng. Tỷ lệ khai thác của các căn shophouse hiện nay có thể lên tới khoảng 10-15%/năm.

3. Nhược điểm của shophouse

Bên cạnh các ưu điểm, mô hình shophouse cũng còn tồn tại một số điểm hạn chế, chẳng hạn như:

3.1 Vốn đầu tư lớn

Các căn hộ shophouse thường sẽ có giá bán cao hơn so với các loại sản phẩm bất động sản khác như căn hộ, đất nền, nhà phố... Do đó, để mua được shophouse bạn phải chi ra số tiền lớn hơn nhiều so với việc mua căn hộ.

3.2 Cộng đồng dân cư phải đông đúc

Shophouse thường dùng để kinh doanh, buôn bán nên cần phải có một cộng đồng dân cư đông đúc để đảm bảo lợi nhuận và có khả năng sinh lời từ việc kinh doanh hoặc cho thuê.

3.3 Hạn chế về quyền sở hữu

Mua shophouse bạn vẫn được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, một số dự án khu đô thị, sổ đỏ shophouse chỉ có thời hạn sử dụng trong vòng 50 năm.

4. Có nên đầu tư shophouse không ?

Thực tế cho thấy, shophouse sở hữu rất nhiều ưu điểm vượt trội mà không phải hình thức bất động sản nào cũng có được.

Mô hình Shophouse ra đời với những yêu cầu khắt khe về kết cấu hạ tầng hiện đại tích hợp cùng nhiều lợi thế diện tích, không gian, vị trí rộng rãi đã nhanh chóng “ghi điểm” trong mắt nhiều người.

Đồng thời, shophouse còn được xây dựng ở trung tâm của những khu đô thị có mật độ dân số cao nên đảm bảo đem lại lợi nhuận kinh doanh cho cửa hàng hoặc có thể áp dụng phương pháp cho thuê sinh lời hiệu quả hay bán lại với mức giá cao. Chính vì thế, đây là địa điểm lý tưởng được nhiều người lựa chọn để phát triển kinh doanh.

Tuy nhiên, cũng cần thừa nhận rằng, pháp lý cho shophouse ở Việt Nam còn đang có khá nhiều lỗ hổng. Điều này khiến cho các nhà đầu tư gặp phải nhiều khó khăn, tốn quá nhiều thời gian cũng như tiền của để đầu tư vào shophouse.

Do đó, trước khi muốn đầu tư shophouse bạn nên chú ý đến mọi yếu tố về cả những ưu điểm, hạn chế của căn hộ này để có thể đưa ra được lựa chọn tốt nhất.

5. Sự khác nhau giữa shophouse và nhà mặt phố

Rất nhiều người nhầm tưởng shophouse và nhà mặt phố là chung một mô hình bất bất động sản, tuy nhiên, thực tế đây là 2 dạng mô hình khác nhau. Để phân biệt shophouse và nhà mặt phố bạn có thể thông qua một số điểm sau đây:

5.1 Mục đích đầu tư

• Shophouse: Có tính đặc thù gắn với quy hoạch của khu đô thị. Các hoạt động kinh doanh cần sự chuyên môn cao như làm trụ sở, văn phòng công ty, dịch vụ khách sạn hoặc các dịch vụ thương mại đặc thù địa phương.
• Nhà mặt phố: Các hoạt động kinh doanh đa dạng và tự do hơn.

5.2 Vị trí

• Shophouse: Nằm trong một khu đô thị có quy hoạch hoàn chỉnh và tiếp giáp với tuyến đường nội khu.
• Nhà mặt phố: Nằm ở các tuyến đường lớn.

5.3 Thiết kế

• Shophouse: Thiết kế quy hoạch thường tuân theo một hệ thống nhất định.
• Nhà mặt phố: Nhà đầu tư có thể xin cấp phép để thay đổi cấu trúc, có thể xây dựng lại một cách độc lập mà không ảnh hưởng đến cấu trúc, quy hoạch của những ngôi nhà liền kề.

5.4 Khách hàng tiềm năng

• Shophouse: Đối tượng khách hàng tiềm năng là dân cư trong khu đô thị. Khách hàng là dân cư khu lân cận.
• Nhà mặt phố: Khách hàng trong khu vực lân cận. Đối tượng khách hàng vãng lai hoặc khách hàng thường xuyên đi lại trên tuyến đường.

6. Một số lưu ý khi đầu tư shophouse

Shophouse là một loại hình căn hộ có nhiều tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro cao, vì thế trước khi quyết định đầu tư shophouse bạn cần chú ý đến một số vấn đề dưới đây:

6.1 Lựa chọn dự án có tính thanh khoản tốt

Nên lựa chọn dự án Shophouse có khả năng thanh khoản nhanh, mang lại “dòng tiền” ổn định, có vị trí đắc địa như gần các trục đường lớn, giao thông thuận tiện và đông dân cư.

6.2 Đánh giá đúng tiềm năng 

Cần căn cứ vào thực tế để đáng giá đúng tiềm năng kinh doanh của shophouse, thay vì bị cuốn hút bởi những lời cam kết sinh lời hấp dẫn của chủ đầu tư, nhà đầu tư. Muốn đánh giá đúng, bạn cần dựa vào các yếu tố vị trí, mặt hàng kinh doanh, nhu cầu của khu dân cư.

6.3 Tính toán những rủi ro khi đầu tư

Với bất cứ loại hình đầu tư nào, bên cạnh việc tính lợi nhuận, bạn cũng cần tính toán cho mình trước những rủi ro có thể xảy ra. Một số rủi ro thường gặp khi đầu tư shophouse là khả năng thanh khoản, cơ hội sinh lời, thời hạn sử dụng, tiến độ bàn giao…

6.4 Pháp lý minh bạch, rõ ràng

Khi đầu tư Shophouse, cần quan tâm đến các vấn đề liên quan đến pháp lý, bao gồm:

• Giá thỏa thuận bán
• Thời hạn bàn giao
• Chất lượng công trình bàn giao (nội ngoại thất, điều kiện bàn giao)
• Thỏa thuận giá quản lý, dịch vụ, điện nước khi đưa vào kinh doanh
• Thỏa thuận các mặt hàng được và không được phép kinh doanh
• Công chứng hợp đồng mua bán đầy đủ

Giờ đây, chắc hẳn bạn đã có thể hình dung ra được shophouse là gì, những ưu điểm và hạn chế, cũng như hiểu được những vấn đề cơ bản xoay quanh loại hình bất động sản này. Hy vọng, với những chia sẻ trên, bạn sẽ có được những lựa chọn của riêng mình về mô hình shophouse.